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城市土地调控政策与房地产市场的关联性分析-以北京市为例

作　者: 李硕
导　师: 杨松林
学　校: 北京交通大学
专　业: 土地资源管理
关键词: 土地调控政策房地产市场关联性北京市
分类号: F299.23
类　型: 硕士论文
年　份: 2014年
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内容摘要

近年来,随着中国城市化进程中土地储备制度的进一步巩固完善和房地产市场的迅速发展,以地方政府主导的土地一级买方市场和卖方市场房地产商各路竞相角逐的局面导致了频频出现的“地王”和居高不降的房价现象。随着土地调控政策在03年被上升为与财政政策和货币政策并行的国家宏观调控的工具之后,调控房价就被抬升到了稳固民心,保障民生的政治高度。但频繁的行政政策的实施对调控房价的效果却非常有限,而理论界对于是否高地价导致高房价,政府的土地财政是否是高房价的推手,土地政策的各项工具对调控房地产的必要性和传导机制、途径以及效果等一系列热点问题也仍然存在诸多分歧和可供探讨之处。本文的研究目的就是通过分析土地调控政策参与房地产市场调控的理论依据和制度背景,寻找土地调控参与房地产市场的作用机制,深入阐述土地供应量,土地供应价格,土地供应方式和土地供应结构等政策工具与房地产市场的关联性,利用全国31个省市从2004-2012年的面板数据对土地供应量与房地产价格和房屋供应量之间的关系进行计量经济分析,并结合北京市房地产市场2012年的政策及数据进行评析并给出政策建议,为政府科学合理的调控房地产市场提供一定的理论基础和技术支持。本文的研究内容如下：第一章中全面阐述了国内外关于土地制度,土地政策工具与房地产市场关联性等研究情况。第二章中主要从制度背景的变迁,房地产发展现状及危害以及土地政策参与宏观调控的理论基础三个角度为本论文提供理论基础和制度背景；第三章在全面分析土地政策调控房地产市场的传导机制的基础上,梳理了近年来土地调控政策,并按不同工具对调控政策进行分类研究。第四章,运用计量经济分析方法对土地供应量与房地产价格和房屋供应量之间的关系进行了实证研究；第五章结合北京市的近期房地产相关数据进行评析,并给出完善土地调控政策作用房地产市场的一系列政策建议；第六章总结全文的结论。

全文目录

致谢  5-6
中文摘要  6-7
ABSTRACT  7-12
1 绪论  12-24
  1.1 研究背景  12-13
  1.2 研究的目的和意义  13
  1.3 研究方法和思路  13-15
  1.4 国内外相关研究现状  15-24
    1.4.1 国外相关研究现状  16-18
    1.4.2 国内相关研究现状  18-24
2 土地政策参与调控房地产市场的制度背景与理论基础  24-36
  2.1 城市土地供给制度变革  24-29
    2.1.1 1949-1956短暂的自由流转和土地有偿使用  25
    2.1.2 1956-1978城市土地无偿使用和行政划拨阶段  25-26
    2.1.3 1978-1987城市土地从无偿使用到有偿使用的开启  26
    2.1.4 1987-1996协议出让为主的土地有偿流转制度的建立和深入  26-27
    2.1.5 1996-至今土地使用制度的创新-城市土地储备制度的建立  27-29
  2.2 房地产住房制度的变革  29-32
    2.2.1 土地市场的恢复和发展  29-30
    2.2.2 住房制度改革  30
    2.2.3 现行中国住房制度现状  30-31
    2.2.4 我国房地产市场存在的问题  31-32
  2.3 土地政策作用房地产市场的理论基础  32-36
    2.3.1 地租地价理论  33
    2.3.2 生产要素理论  33-34
    2.3.3 资源配置理论  34
    2.3.4 市场失灵与政府管制理论  34-35
    2.3.5 制度变迁理论与产权理论  35-36
3 土地政策参与房地产调控的作用机制及政策评价  36-56
  3.1 土地调控的工具和内容  36-39
    3.1.1 土地供应数量  37
    3.1.2 土地出让方式  37
    3.1.3 土地供应结构  37-38
    3.1.4 土地税收政策  38
    3.1.5 土地收购储备政策  38-39
  3.2 土地调控影响房地产市场的作用机理  39-46
    3.2.1 土地供应数量对房地产市场的影响  39-43
    3.2.2 土地供应结构对房地产市场的影响  43-45
    3.2.3 土地供应方式对房地产市场的影响  45-46
  3.3 近年来土地调控政策的效果评价  46-51
    3.3.1 土地供应总量的调控效果评价  47-48
    3.3.2 土地供应结构调控的效果评价  48-49
    3.3.3 土地出让方式调控的效果评价  49-51
  3.4 2012我国房地产市场土地调控政策回顾  51-56
    3.4.1 2012土地调控政策分析  51-52
    3.4.2 2012保障性住房政策分析  52-53
    3.4.3 2012土地调控政策特点  53-56
4 土地供应量对房地产市场影响的计量研究  56-72
  4.1 理论模型的构建  56-58
    4.1.1 土地供应量与房地产价格的模型研究  56
    4.1.2 土地供应量与房屋供应量关联性模型研究  56-57
    4.1.3 变量的说明和数据选取  57-58
  4.2 面板数据模型探讨  58-62
    4.2.1 引用面板数据的优势  58-59
    4.2.2 面板数据的三种模型  59-61
    4.2.3 模型的设定检验  61-62
  4.3 实证分析  62-72
    4.3.1 面板数据的单位根检验  62-64
    4.3.2 面板数据模型的设定检验  64-66
    4.3.3 土地供应量与房价的回归分析  66-68
    4.3.4 土地供应量与房地产供应量的面板分析  68-72
5 北京市房地产现状评析及政策建议  72-82
  5.1 北京市房地产市场的现状  72-76
    5.1.1 房地产投资开发现状  72-73
    5.1.2 土地市场交易概况  73-75
    5.1.3 房地产市场运行情况  75-76
  5.2 2012北京市住宅市场运行特征  76-80
    5.2.1 需求逐渐释放  76-77
    5.2.2 供求关系变化  77-78
    5.2.3 重点销售区域转移  78-79
    5.2.4 本地居民购房比重提高  79
    5.2.5 热销户型发生变化  79-80
  5.3 有关北京市土地政策的建议  80-82
    5.3.1 限购限贷等调控政策应继续严格执行  80-81
    5.3.2 建立长效调控机制,保障房地产市场的长期健康发展  81
    5.3.3 加强对房地产市场的监督  81-82
6 结论  82-84
参考文献  84-88
附录  88-106
作者简历  106-108
学位论文数据集  108-110

城市土地调控政策与房地产市场的关联性分析-以北京市为例

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