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武汉市商品住宅价格时空演变及影响因素研究

作　者: 张明明
导　师: 王彦
学　校: 中南民族大学
专　业: 西方经济学
关键词: 城市商品住宅价格影响因素灰色预测模型灰色关联度 GIS系统时空演变
分类号: F299.27
类　型: 硕士论文
年　份: 2013年
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内容摘要

城市商品住宅市场作为区域性市场，很大程度上，与区位密切相关。由于城市发展时间和空间的不平衡性，使不同时期城市商品住宅价格在空间分布上存在差异。城市商品住宅价格研究的难点在于住宅的时间特性与空间特性交错在一起。本文以城市住宅价格研究的基础理论为指导，以武汉市商品住宅价格为研究对象，重点研究了基于灰色理论、GIS系统的武汉市商品住宅价格的时间变化特征、空间分布规律及其影响因素，丰富发展了城市商品住宅价格时空变化规律研究，探讨了不同时期武汉市商品住宅价格在空间分布上的演变规律，同时揭示了武汉市商品住宅价格时序变化的主要因素与次要因素。首先，基于2002年—2011年武汉市商品住宅平均销售价格，运用灰色系统理论，建立GM（1,1）灰色预测模型，从时间上探讨武汉市商品住宅价格变动趋势。研究表明，GM（1,1）预测模型关于住宅价格的预测精确度为一级，体现了GM（1,1）预测模型的优越性，并用此模型预测了2012年、2013年的商品住宅平均销售价格，反映出商品住房价格随时间不断上升的趋势；此外，以2002年—2011年武汉市商品住宅平均销售价格、人均国内生产总值、城镇居民人均可支配收入、居民消费价格指数、城镇人口、房地产开发投资额、商品住宅竣工面积、住宅销售面积等十年的数据为统计对象，通过灰色关联度模型，进行影响因素与商品住宅价格关联度大小比较。研究得出：城镇居民人均可支配收入是最主要因素，人均国内生产总值位于第二。其次，本文创新性地把地理信息技术（GIS）系统运用到武汉市商品住宅价格空间研究中，收集了武汉市七个中心城区、两大经济技术开发区以及东西湖区2006年、2008年、2010年、2011年商品住宅样点的住宅成交均价信息，利用GIS信息技术，对武汉市2006—2011年的住房位置进行地理定位，将研究范围地图网格化，并绘制价格等值线图，继而进行各种空间分析。结果表明，武汉市商品住宅价格分布呈现圈层式结构，整体房价呈现不断上升趋势，不管是内环核心区、二环中央活动区还是三环外的远城区。住宅价格变化自城中心向外围由高向低逐渐递减，二环至内环等值线比较密集，离城中心较远地区等值线较为稀疏。研究还表明，道路轨道交通、城市商圈、临江临水等条件对商品住宅价格的空间分布影响很大，解放大道、徐东大街等周边，江汉路商圈、中南商圈等商业中心周围，以及临近长江、东湖等水域都是住宅价格高值区。

全文目录

目录  5-8
摘要  8-10
Abstract  10-12
第一章绪论  12-19
  一、选题研究的背景及意义  12-14
    （一）研究背景  12-13
    （二）研究的意义  13-14
  二、国内外文献综述  14-16
    （一）国外研究现状分析  14-15
    （二）国内研究现状分析  15-16
  三、本文的研究目标、研究内容及研究方法  16-18
    （一）研究目标  16
    （二）研究内容  16-17
    （三）研究方法  17-18
  四、本文的创新之处  18-19
第二章城市商品住宅价格研究的理论基础  19-27
  一、地租理论  19-20
    （一）地租的概念  19
    （二）地租理论的发展  19-20
  二、区位理论  20-22
    （一）区位理论的概念  20-21
    （二）区位理论的发展  21-22
  三、城市空间结构理论  22-23
    （一）城市空间结构理论的内容  22-23
    （二）城市空间结构演变的规律及影响因素  23
  四、供求理论  23-26
    （一）房地产需求理论及其影响因素  24
    （二）房地产供给理论及影响因素  24-25
    （三）房地产市场均衡  25-26
  五、本章小结  26-27
第三章城市商品住宅价格的影响因素  27-31
  一、经济因素  27-28
    （一）经济发展因素  27
    （二）物价、收入及购买力水平  27
    （三）住宅市场的金融环境  27-28
  二、社会因素  28-29
    （一）社会政治状况  28
    （二）人口状况  28
    （三）城市化  28
    （四）社会保障  28-29
  三、行政因素  29-30
    （一）土地制度  29
    （二）住房制度  29
    （三）税收制度  29-30
    （四）金融制度  30
  四、区位因素  30
    （一）位置因素  30
    （二）交通通达性  30
    （三）基础设施状况  30
  五、本章小结  30-31
第四章基于灰色系统理论的武汉市商品住宅价格时间演变规律研究  31-51
  一、武汉市商品住宅价格时间变化特征及其影响因素  31-37
    （一）武汉市商品住宅价格时间变化特征  31-35
    （二）武汉市商品住宅价格时间变化影响因素  35-37
  二、基于灰色系统理论的武汉市商品住宅价格时间变化实证研究  37-50
    （一）灰色系统理论概述  37-39
    （二）基于 GM（1,1）模型的武汉市住宅价格预测  39-44
    （三）基于灰色关联度模型的武汉商品住房价格影响因素比较  44-50
  三、本章小结  50-51
第五章基于 GIS 理论的武汉市商品住宅价格时空演变规律研究  51-65
  一、 GIS 空间分析方法  51-52
    （一） GIS 概述  51
    （二） GIS 空间分析方法  51-52
  二、数据获取与处理  52-57
  三、武汉市商品住宅价格时空演变规律及影响因素  57-60
    （一）武汉市商品住宅价格空间分布特征  57-58
    （二）武汉市商品住宅价格时空演变规律  58-59
    （三）武汉市商品住宅价格时空演变的影响因素  59-60
  四、武汉市商品住宅价格时空演变趋势预测  60-64
  五、本章小结  64-65
第六章结论与研究展望  65-67
  一、结论  65-66
  二、研究展望  66-67
参考文献  67-71
致谢  71-72
附录  72

武汉市商品住宅价格时空演变及影响因素研究

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