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宏观经济视角下的中国房产市场价格研究

作　者: 刘学良
导　师: 龚刚; 邓永恒
学　校: 南开大学
专　业: 西方经济学
关键词: 房地产市场住房价格购租无套利条件婴儿潮供给弹性
分类号: F299.23
类　型: 博士论文
年　份: 2012年
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内容摘要

自1998年城镇住房市场化改革以来，中国的房地产市场经过十几年的发展，已经逐渐成熟，并成为中国经济增长的重要引擎之一。然而，供给和需求的市场化改革同时也带来了住房价格的市场化，尤其是2004年后，中国房价经历了全国性的史无前例的暴涨，这带来了多方面的经济和社会问题，包括对房价高涨带来的中国泡沫经济的关切和金融体系风险的担忧，以及大量民众对房价高涨带来的支付困难的不满，等等。在当前由于经济危机的影响，欧洲和美国经济疲软，世界经济前景不明，外需萎缩的大背景下，以住房价格问题为核心的住房市场问题显得尤为重要，毫不夸张的说，以住房价格问题为核心的住房市场问题，已经成为当前制约我国宏观经济稳定发展和社会和谐安定的最关键因素之一。因此，当前中国宏观经济和社会的现实背景强烈需要研究者对房地产市场做出科学、合理、规范、细致的分析和研究，要分析中国房地产市场的现状，尤其是中国当前房产市场泡沫程度如何？解释中国过去房地产市场发展的历史，尤其是房价为什么出现史无前例的全国性高涨？对中国房地产市场的发展方向做出合理展望，尤其是可能出现的房地产市场萎缩和对中国宏观经济带来的影响等问题。基于以上考虑，本文将试图从宏观经济的视角来深入严谨的研究中国的房产市场价格问题。本文的结构安排如下：本文第一章是本文的引言，我们在引言中介绍了房地产业对于国民经济和居民生活的重要地位和中国房地产业的历史和现状，以及本文的主要研究内容和结构。第二章则是房产市场泡沫的度量问题研究，在这一章中我们将首先通过构建一个基于购-租无套利条件下租房和买房的消费者生命周期优化均衡模型，据此推出一个新的计算合理购-租比的理论公式。该公式为我们从购-租比的视角评价房地产价格是否存在泡沫和泡沫程度提供了一个判断的工具和标准，与此同时，它也可以被用来分析无风险利率、贷款利率、房屋的保有成本、房屋租金上涨率、房屋保有成本上涨率、通货膨胀率等诸多因素对购-租比的影响。利用现实数据的研究结果发现，中国的房产市场泡沫程度可能在一定程度上仍然是温和的，在局部市场如北京、上海、深圳、杭州等城市有一定的泡沫，但没有一些学者和媒体宣称的那样大；第三章是中国房产市场过去十年的房价增长率的影响和决定分析，我们将在这一章中回答如果房价高涨了，那么是哪些因素导致了中国的房产价格的波动和飙升？尤其究竟是哪些因素导致了2004年后的房价暴涨呢？在这一章我们首先构建了一个基于家庭的世代交叠模型和古诺垄断竞争的市场结构的均衡模型，从而为我们的探讨建立了理论框架，然后，利用中国的30个省市的数据，我们将主要试图从需求层面解释中国房价价格增长率的波动，尤其是为什么我国在2003年后出现了房价的高速增长，找出房价高涨背后的需求因素，分析包括人口冲击（生育率冲击）、城市化、贷款利率、经济货币化程度等。我们的研究首次严谨的证实了上世纪八十年代的婴儿潮造成的人口冲击对2004年后的全国房价暴涨产生的巨大作用，同时，我们证明其他如经济货币化程度、贷款利率等也起到相当程度的效果。另外，我们还分析和考虑了诸如地价、政府调控政策的影响等因素对房价增长率的作用，但针对地价、城市化等因素是推高中国房价的元凶的流行观点，我们的研究结论则暂时不支持。第四章是中国房产市场供给弹性的分析，虽然从数据上看中国自2004年来的房价大幅上涨基本是全国性的，但是不同的城市和地区的表现十分不同，有些城市，如北京、宁波等在过去十年的上涨幅度十分剧烈，而有些城市如太原等房价只有轻微的增长，我们将通过估计城市的供给弹性及相应的分析来解释这一现象。我们在这一章估计了全国和35个大中城市的住房供给价格弹性，结果发现相对于美国，我国的房产供给更加缺乏弹性；同时，我们发现如每单位土地上的经济活动量、可供开发土地比例、地方政府在招拍挂土地和协议出让土地中的管制等因素对城市的供给弹性有较强解释力；最后，我们发现，我们估计得到的各个城市的住房供给弹性对城市的长期房价增长率起到十分强的解释作用，背后的直觉在于，如果某个城市的房产供给具有更高的弹性，那么即使面临同样的需求冲击，供给弹性高的城市由于有潜力的供给使得房价增长仍然会是温和的，这也揭示了，如果政府想平抑房价，那么扩大供给是更加有效的措施，而一昧打压需求的方式使得市场处于低水平均衡，从居民福利和经济运行而言并不是最好的措施。第五章则总结全文，并指明本文存在的不足和未来的研究方向。

全文目录

摘要  5-8
Abstract  8-16
第一章引言  16-28
  第一节研究意义和研究背景  16-26
    1.1.1 房地产业和居民生活  16-18
    1.1.2 房地产业和宏观经济  18-23
    1.1.3 我国房地产市场的历史和现状  23-26
  第二节本文的研究内容和论文结构  26-28
第二章房产市场泡沫的度量  28-62
  第一节一个简单的回顾  28-32
  第二节现有研究的脉络——无套利条件  32-36
    2.2.1 三个无套利条件简介  32-34
    2.2.2 购-租无套利条件的基本模型——使用者成本模型  34-36
  第三节购房与租房：基于购-租无套利条件下的动态优化  36-43
    2.3.1 基本购租无套利模型的不足  36-37
    2.3.2 消费者的租房决策  37-39
    2.3.3 经济人的购房决策  39-41
    2.3.4 购-租无套利的均衡条件  41-43
  第四节模型的分析和应用：基于中国八个代表城市数据的研究  43-56
    2.4.1 模型的参数设置  43-46
    2.4.2 基于购-租无套利条件下的房价-租金比和敏感度分析  46-49
    2.4.3 我国的房地产泡沫基于中国城市数据的调查和分析  49-56
  第五节本章小结  56-58
  第六节本章附录  58-62
第三章住房需求——房价高涨的成因分析  62-128
  第一节理论模型  68-80
    3.1.1 家庭——住房消费者  68-74
    3.1.2 企业——住房开发商  74-80
  第二节人口冲击——中国的经验证据  80-91
    3.2.1 数据和方法  80-82
    3.2.2 经验检验和分析  82-91
  第三节进一步的分析——更多的因素  91-115
    3.3.1 地价和房价  91-98
    3.3.2 城市化和房价  98-103
    3.3.3 人民币升值和房价  103-107
    3.3.4 房价增长预期，政府的调控政策反应和房价  107-115
  第四节本章小结  115-117
  第五节本章附录  117-128
第四章住房供给——基于住房供给弹性的分析  128-147
  第一节理论的进一步拓展  128-130
  第二节数据和实证分析  130-145
    4.2.1 全国水平的供给价格弹性估计  130-134
    4.2.2 分城市的供给价格弹性估计  134-135
    4.2.3 供给弹性的影响因素分析  135-142
    4.2.4 城市的长期房价增长率的决定和供给弹性的影响  142-145
  第三节本章小结  145-147
第五章总结  147-151
  第一节本文研究结论和主要创新点  147-150
    5.1.1 房产泡沫的评估  147-148
    5.1.2 中国房价暴涨的需求端成因分析  148-149
    5.1.3 中国区域房价增长率差异的供给端分析  149-150
  第二节本文的不足和未来研究方向  150-151
参考文献  151-162
致谢  162-164
个人简历，在学期间发表的学术论文与研究成果  164-165

宏观经济视角下的中国房产市场价格研究

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