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宜宾市商品住宅价格影响因素研究

作　者: 雷坦
导　师: 冉瑞平
学　校: 四川农业大学
专　业: 土地资源管理
关键词: 商品住宅价格宜宾市岭回归分析
分类号: F224
类　型: 硕士论文
年　份: 2011年
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内容摘要

随着我国房地产业的迅猛发展,以商品住宅产业为核心的房地产业在国民经济生活中扮演着越来越重要的角色。商品住宅产业既是产业链长、关联度大的产业,又是提供人民生活必需品的产业。研究商品住宅价格及价格体系内各种因素之间的关系,不仅有利于促进商品住宅市场健康发展,也有利于我国国民经济的健康发展。本文以四川省二线城市宜宾市为研究对象,研究多种因素对宜宾市商品住宅价格的影响,以探究促进宜宾市商品住宅市场健康发展的对策措施。本文以马克思劳动价值理论、马克思主义地租理论和市场供求理论为指导,在分析宜宾市商品住宅市场发展现状的基础上,对影响宜宾市商品住宅价格的因素作了定性和定量研究。主要研究结论如下：(1)宜宾市商品住宅市场发展状况良好,未来几年将继续处于上升阶段。具体表现在：第一、土地交易增速明显,趋于规范。第二、房地产投资总额逐年攀升,住宅投资水平逐年上涨。第三、商品住宅需求强劲,2007年商品住宅的供求比达到0.57：1,刚性需求仍未得到合理消化。(2)宜宾市商品住宅价格受多方面影响。宏观经济变量、微观经济变量通过影响宜宾市商品住宅市场供求关系,对宜宾市商品住宅价格产生影响；宏观调控政策通过货币政策、信贷政策、土地政策、税收政策等影响宜宾市商品住宅价格。(3)实证研究得出：影响宜宾市商品住宅价格的因素存在正、负两方面。正影响的因素有：非农人口数量、人均可支配收入、人均居民储蓄存款余额、土地交易价格指数、商品住宅投资额、人均GDP；商品住宅年竣工面积、实际利率对商品住宅价格起负的影响。其中,居民收入的增长以及地区经济的繁荣对商品住宅价格的影响最大,地价对商品住宅价格的影响并不显著。(4)为促进宜宾市商品住宅市场健康发展,宜宾市首先应该调整住宅供应结构,建立健全住宅供应体系；其次要发挥金融政策的作用,调节商品住宅价格；第三要大力发展经济,提高居民收入；第四要严格进行住宅业发展规划编制工作,从源头上控制开发进度；第五要对土地利用进行严格管理,改变土地出让方式；第六要改革地方财政收入体系,降低土地收入所占比例；第七要建立房地产预警系统,提高交易信息的透明度,增强舆论导向和监督。

全文目录

摘要  4-5
Abstract  5-10
1 绪论  10-16
  1.1 研究背景与意义  10
  1.2 研究综述  10-14
    1.2.1 国外研究现状  10-12
    1.2.2 国内研究现状  12-13
    1.2.3 文献评述  13-14
  1.3 研究方案  14-15
    1.3.1 研究思路  14
    1.3.2 研究方法  14-15
    1.3.3 技术路线  15
  1.4 可能的创新  15-16
2 研究的理论基础  16-18
  2.1 相关概念界定  16-17
    2.1.1 商品住宅的界定  16
    2.1.2 商品住宅价格及构成  16
    2.1.3 商品住宅价格的特点  16-17
  2.2 理论基础  17-18
    2.2.1 马克思劳动价值理论  17
    2.2.2 马克思主义地租理论  17-18
    2.2.3 市场供求理论  18
3 宜宾市商品住宅市场发展现状分析  18-23
  3.1 研究区域概况  18-19
  3.2 宜宾市土地交易价格情况  19
  3.3 宜宾市房地产投资情况  19-20
  3.4 宜宾市商品住宅的需求情况  20-21
  3.5 宜宾市商品住宅的供给情况  21-22
    3.5.1 1997——2009年宜宾市商品住宅施工面积  21-22
    3.5.2 1997——2009年宜宾市商品住宅竣工面积  22
  3.6 宜宾市商品住宅的供求情况  22-23
4 宜宾市商品住宅价格影响因素的定性分析  23-33
  4.1 影响宜宾市商品住宅需求的因素  23-27
    4.1.1 财富持有量  23-24
    4.1.2 城镇人均可支配收入  24-25
    4.1.3 城镇人口数量  25-26
    4.1.4 消费者对房价的预期  26
    4.1.5 人均居住面积  26-27
  4.2 影响宜宾市商品住宅供给的因素  27-29
    4.2.1 成本因素  27-28
    4.2.2 商品住宅年施工面积、竣工面积  28
    4.2.3 商品住宅投资水平  28
    4.2.4 预期  28-29
  4.3 经济环境  29-30
    4.3.1 经济景气状况  29
    4.3.2 物价水平  29-30
  4.4 宏观调控因素  30-33
    4.4.1 土地政策  30
    4.4.2 信贷政策  30-31
    4.4.3 税收政策  31-32
    4.4.4 其他调控政策  32
    4.4.5 综合宏观调控政策  32-33
  4.5 小结  33
5 宜宾市商品住宅价格影响因素的定量分析  33-43
  5.1 变量选择  33-34
    5.1.1 因素选择原则  33
    5.1.2 数据来源  33-34
    5.1.3 变量选择和样本描述  34
  5.2 模型的建立  34-39
    5.2.1 平稳性检验  35-36
    5.2.2 协整检验  36-37
    5.2.3 数据的无量纲化处理  37-38
    5.2.4 模型估计  38-39
  5.3 模型检验  39-40
    5.3.1 多重共线性检验  39
    5.3.2 异方差检验  39-40
    5.3.4 自相关检验  40
  5.4 模型的修正  40-43
6 结论与对策  43-46
  6.1 研究结论  43-44
  6.2 对策建议  44-46
    6.2.1 调整住宅供应结构,建立健全住宅供应体系  44-45
    6.2.2 发挥金融政策的作用,调节商品住宅价格  45
    6.2.3 大力发展经济,提高居民收入  45
    6.2.4 严格进行住宅发展规划编制工作,从源头上控制开发进度  45-46
    6.2.5 对土地利用进行严格管理,转变土地出让方式  46
    6.2.6 改革地方财政收入体系,降低土地收入所占比例  46
    6.2.7 建立房地产预警系统  46
7 论文研究不足与未来研究方向  46-48
参考文献  48-52
致谢  52-53
攻读学位期间发表的学术论文  53

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