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住宅开发项目买方融资管理研究

作　者: 徐江
导　师: 刘应宗
学　校: 天津大学
专　业: 工程管理
关键词: 住宅开发项目买方融资大规模定制行为风险特征价格模型期权资金支付进度
分类号: F224
类　型: 博士论文
年　份: 2007年
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内容摘要

融资是房地产开发企业生存与发展的关键问题。基于我国房地产企业过度依赖银行贷款的现状,以及住宅项目开发模式正在向大规模定制模式转化的现实,本文对住宅开发项目买方融资管理进行了研究,提出了住宅开发项目买方融资管理的理论和方法,并对某住宅开发项目买方融资进行了实证研究。构建了基于大规模定制的住宅开发项目买方融资模式。在住宅开发项目融资理论和大规模定制理论的基础之上,构建了住宅开发项目买方融资模式,分析了该融资模式的运行机制,重点讨论了住宅开发项目买方融资模式的组织结构、产权形式和资金流向,并将该融资模式与商品房预售进行了比较。对住宅开发项目应用买方融资模式的可行性进行了讨论和研究。从宏观高度讨论了应用住宅开发项目买方融资模式的外部条件;从项目主体融资行为风险出发,建立了评价买方融资模式是否可行的指标体系,提出了基于模糊层次综合(F-AHP)的评价方法。对住宅开发项目买方融资的定价方法进行了初步研究。住宅开发项目买方融资的实质是预付款融资,顺利开展买方融资的关键是对住宅开发项目的现期价格、定制价格、以及定制中的定金进行准确地定价。运用特征价格模型、期权定价理论提出了确定这三个价格的定价方法。研究了住宅开发项目买方融资中的资金支付。资金支付问题是定制购房者与开发商关注的焦点问题之一。运用博弈理论,建立了基于完全动态信息的项目资金支付进度均衡优化博弈模型;由于所建的博弈模型属于一组合优化问题,选取遗传算法来对该博弈模型进行优化。

全文目录

中文摘要  3-4
ABSTRACT  4-9
第一章绪论  9-23
  1.1 选题背景与研究意义  9-11
    1.1.1 选题背景  9-10
    1.1.2 研究意义  10-11
  1.2 国内外研究综述  11-19
    1.2.1 国外研究综述  11-14
    1.2.2 国内研究综述  14-19
    1.2.3 文献研究的结论  19
  1.3 研究内容与技术路线  19-21
    1.3.1 研究内容  19-21
    1.3.2 技术路线  21
  1.4 主要创新点  21-23
第二章住宅开发项目买方融资管理的理论基础  23-44
  2.1 相关概念释义  23-26
    2.1.1 住宅开发项目的界定  23-24
    2.1.2 融资、融资方式及融资模式  24-25
    2.1.3 融资管理  25
    2.1.4 住宅开发项目的融资管理  25-26
  2.2 住宅开发项目融资的一般理论  26-33
    2.2.1 项目融资的涵义  26-27
    2.2.2 住宅开发项目融资的涵义与特点  27-28
    2.2.3 住宅开发项目融资的主要模式  28-33
  2.3 大规模定制理论  33-37
    2.3.1 大规模定制的涵义  33-34
    2.3.2 大规模定制的分类  34-35
    2.3.3 大规模定制的特征  35-36
    2.3.4 大规模定制的实现方法  36-37
  2.4 住宅开发项目的大规模定制  37-43
    2.4.1 住宅开发项目大规模定制的涵义与特点  38-39
    2.4.2 住宅开发项目实施大规模定制的动因  39-41
    2.4.3 住宅开发项目实施大规模定制的途径  41-43
  2.5 本章小结  43-44
第三章住宅开发项目买方融资的模式构建  44-56
  3.1 住宅开发项目买方融资模式建立  44-50
    3.1.1 买方融资的内涵与特点  44-45
    3.1.2 买方融资的参与者  45-47
    3.1.3 买方融资的组织结构、产权形式和资金流向  47-50
  3.2 买方融资模式的运作  50
  3.3 住宅开发项目买方融资与商品房预售的比较  50-51
  3.4 住宅开发项目买方融资模式的应用基础  51-55
    3.4.1 住宅开发项目大规模定制实施的外部条件  51-52
    3.4.2 住宅开发项目以“产品支付”融资的可行性  52-53
    3.4.3 住宅开发项目自身的可行性  53-54
    3.4.4 项目公司/开发企业的选择  54-55
    3.4.5 定制开发协议的谈判与决策  55
  3.5 本章小结  55-56
第四章住宅开发项目买方融资的行为风险  56-67
  4.1 买方融资行为风险分析  56-58
    4.1.1 买方融资行为风险的定义  56-57
    4.1.2 买方融资行为风险产生的动因  57-58
  4.2 买方融资行为风险的评价方法  58-66
    4.2.1 现有的风险评价方法分析  58-60
    4.2.2 买方融资行为风险的综合评价模型  60
    4.2.3 评价指标体系的设定  60-62
    4.2.4 买方融资行为风险的模糊层次综合评价  62-66
  4.3 本章小结  66-67
第五章住宅开发项目买方融资的定价方法  67-85
  5.1 现期价格的定价方法  67-77
    5.1.1 特征价格理论概述  67-69
    5.1.2 住宅特征价格模型  69-74
    5.1.3 模型的估计和检验  74-75
    5.1.4 模型潜在的问题和处理措施  75-77
  5.2 定制价格的定价方法  77-80
    5.2.1 定制的市场行为分析  77-78
    5.2.2 定制价格的测定  78-80
  5.3 定制定金的定价方法  80-84
    5.3.1 定制定金与期权价格  80-81
    5.3.2 影响期权价格的因素  81-82
    5.3.3 定制定金的期权定价方法  82-84
  5.4 本章小结  84-85
第六章住宅开发项目买方融资的资金支付  85-101
  6.1 购房款项支付方式概述  85-87
  6.2 资金支付进度的博弈模型的构建  87-91
    6.2.1 博弈问题的定义  87
    6.2.2 博弈模型的建立  87-91
    6.2.3 博弈模型的纳什均衡解  91
  6.3 资金支付进度优化方法的选择  91-97
    6.3.1 遗传算法  92-94
    6.3.2 模拟退火算法  94
    6.3.3 禁忌搜索算法  94-95
    6.3.4 BP 神经网络  95-97
  6.4 基于遗传算法的资金支付进度优化  97-100
    6.4.1 第一阶段的遗传算法设计  97-98
    6.4.2 第二阶段的遗传算法设计  98-99
    6.4.3 参数选取  99-100
  6.5 本章小结  100-101
第七章实证研究---某住宅开发项目买方融资方案设计  101-125
  7.1 某住宅开发项目概况  101
  7.2 项目定制开发协议的安排  101-103
  7.3 项目买方融资的行为风险评价  103-106
  7.4 项目现期销售均价的确定  106-121
    7.4.1 项目特征价格模型的识别与检验  106-112
    7.4.2 基于主成分分析的项目特征价格  112-121
  7.5 项目定制价格的确定  121-122
  7.6 项目定制定金的确定  122-123
  7.7 资金支付进度的确定  123-124
  7.8 本章小结  124-125
第八章总结与展望  125-128
  8.1 全文总结  125-126
  8.2 研究展望  126-128
参考文献  128-139
发表论文和科研情况说明  139-140
致谢  140

住宅开发项目买方融资管理研究

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