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基于模糊数学的房地产估价市场比较法研究

作　者: 李佳
导　师: 丁战
学　校: 东北大学
专　业: 技术经济及管理
关键词: 房地产估价市场比较法模糊识别模型模糊综合评判指数平滑法
分类号: F293.3
类　型: 硕士论文
年　份: 2008年
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内容摘要

近年来,我国实施了土地使用制度、住房制度及其他相关经济体制的重大改革,初步形成了房地产市场,房地产评估也随之应运而生。其中,市场比较法较.于其它估价方法估价原理简单易懂,最重要的是在估价过程中能直接反映房地产的市场状态,这些特点使其在估价方法体系中成为最简单、最直接、最常用的一种方法,得到国际估价界的公认。我国《房地产估价规范》规定：“在有条件的地方必须应用市场比较法来估价土地或房地产价格”。本文从理论上对市场比较法的应用原理,步骤及应用现状做了深入研究,总结了市场比较法在我国应用过程中存在的主要问题和难点：可比实例选择的随意性；因素修正的主观性、不完备性；综合价格求取的主观性等,并进一步对传统市场比较法的技术参数确定方法进行了分析。本文还比较系统的阐述了目前所采用的不同数学估价模型应用于市场比较法中的基本原理及其存在的问题。本文主要探讨了模糊理论在市场比较法中的应用方法。在现有房地产估价理论的基础上,结合模糊理论的最新研究成果,建立了市场比较法的模糊数学模型。首先是应用模糊模式识别模型中的贴近度和择近原则进行比较实例的选择,然后就传统模型中一直没有很好解决的特征因素隶属度确定和权重求解提出了新的算法；另外,运用模糊综合评判模型确定区域因素和个别因素的修正系数,提高了修正精度；在求取综合价格时采用“指数平滑法”,结合选取可比实例时求出的贴近度,使权重与贴近度有机的联系起来得到综合结果。

全文目录

摘要  5-6
Abstract  6-8
目录  8-10
第1章引言  10-20
  1.1 研究背景  10-11
  1.2 研究意义  11-13
  1.3 国内外相关文献综述  13-18
    1.3.1 国内文献综述  13-14
    1.3.2 国外文献综述  14-18
  1.4 研究内容  18-20
第2章房地产估价传统市场比较法概述  20-34
  2.1 市场比较法概述  20
  2.2 理论依据  20-21
  2.3 适用范围  21
  2.4 应用条件  21-22
  2.5 市场比较法的估价程序  22-34
    2.5.1 搜集交易实例  22-25
    2.5.2 选取可比实例  25-26
    2.5.3 建立价格可比基础  26-27
    2.5.4 各项因素修正  27-31
    2.5.5 求取比准价格  31-34
第3章市场比较法评估技术参数确定方法分析  34-43
  3.1 传统市场比较法的技术参数确定方法分析  34-37
  3.2 市场比较法定量分析模型的技术参数确定方法分析  37-43
    3.2.1 AHP法定量分析模型  37-39
    3.2.2 多元线性回归模型  39-41
    3.2.3 BP神经网络定量分析模型  41-43
第4章基于模糊数学的市场比较法估价模型的建立  43-60
  4.1 模糊理论在房地产评估领域的适用性分析  43-44
  4.2 模糊数学的相关概念  44-48
    4.2.1 模糊集合  44-46
    4.2.2 隶属函数  46
    4.2.3 内积和外积  46-47
    4.2.4 贴近度和择近原则  47-48
  4.3 关键方法的选择  48-54
    4.3.1 特征因素的选择及其计算方法  48-52
    4.3.2 特征因素权重的确定方法  52-54
    4.3.3 贴近度的选择以及价格的确定  54
  4.4 市场比较法的模糊数学模型  54-60
    4.4.1 模糊模式识别模型选取可比实例  54-56
    4.4.2 "指数平滑法"求取待估房地产价格  56-57
    4.4.3 房地产价格综合结果的确定  57-60
第5章基于模糊数学的市场比较法估价模型的运用与分析  60-74
  5.1 算例  60-71
  5.2 修正后比较法与传统比较法的精度比较  71-74
第6章结论与展望  74-76
  6.1 结论  74
  6.2 展望  74-76
参考文献  76-79
致谢  79-80
攻读学位期间发表论文的情况  80

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