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房地产价值评估收益还原法研究

作　者: 彭进
导　师: 韩士专
学　校: 华东交通大学
专　业: 会计学
关键词: 收益还原法 纯收益 资本化率 人口红利 房地产风险因素
分类号: F293.33
类　型: 硕士论文
年　份: 2009年
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内容摘要


随着美国次贷危机演变为全球性金融危机,如何合理地评估房地产价值,准确地衡量房地产价值的底线,成为世界各国日益关注的焦点。我国房地产市场的迅速发展,近年来我国收益性房地产、投资性房地产价值评估案例的大量增加,使得收益还原法成为当前房地产价值评估中较为常用,非常重要地方法之一。但是目前收益还原法存在一些缺陷,如何对现行的收益还原法进行改进,使之评估结果更加准确客观,更能从长期价值趋势上反应房地产的价值,指导人们的投资购买决策,是当前房地产价值评估需要解决的重要课题。本文首先阐述了房地产价值评估的基本内涵,介绍了国内外房地产价值评估研究的基本情况,详细论述了三种主要房地产价值评估方法市场比较法、成本法、收益还原法各自的理论基础和适用范围,并将收益还原法与其他二种评估方法进行比较分析,在此基础上重点介绍了收益还原法的适用性、局限性及其关键因素纯收益、资本化率的确定,对每个关键因素的含义、影响因素作了分析。其次,对现行收益还原法进行了几点改进,引入聚类分析提取资本化率,选取每平方米年租金、房地产装修情况、所处楼层三个指标对具有相互可比性的房地产交易案例进行聚类分析,形成房地产组团,从而显示了可比实例可能存在的范围,解决了市场提取法可比实例选取难的问题,提高了选取可比实例的准确性和客观性。并尝试将资本资产定价模型引入到收益还原法中,建立了基于资本资产定价模型的收益还原法,对房地产风险、波动性因素进行定量分析,以期从长期价值趋势上准确判断房地产的价值,指导人们的投资购买决策。最后,运用改进后的收益还原法对南昌市房地产评估案例进行了实例分析,对南昌市高新技术开发区高新大道的15个房地产交易实例进行聚类分析,得出4个房地产组团,解决了南昌万科四季花城三楼评估案例的可比实例求取问题。得出了南昌万科四季花城三楼的评估案例的市场价值和内在价值,由于其内在价值低于市场价值,所以该评估案例目前不值得投资。

全文目录


摘要  4-5
ABSTRACT  5-8
第一章 绪论  8-16
  1.1 研究背景  8
  1.2 研究目的和意义  8-9
    1.2.1 研究目的  8-9
    1.2.2 研究意义  9
  1.3 房地产价值评估文献综述  9-14
    1.3.1 国外房地产价值评估理论的形成及发展  9-10
    1.3.2 国外房地产价值评估研究现状  10-12
    1.3.3 国内房地产价值评估理论发展历程  12-13
    1.3.4 国内房地产价值评估研究现状  13-14
  1.4 研究的主要内容和方法  14-15
    1.4.1 研究主要内容  14
    1.4.2 研究方法  14-15
  1.5 本文创新点  15-16
第二章 收益还原法的适用性、局限性及其关键因素分析  16-35
  2.1 房地产价值评估常用方法  16-19
  2.2 收益还原法与其评估方法的比较分析  19-21
    2.2.1 收益还原法与其它评估方法的差异性分析  19-20
    2.2.2 收益还原法与其它评估方法的关联性分析  20
    2.2.3 收益还原法的适用性分析  20-21
    2.2.4 收益还原法的局限性分析  21
  2.3 收益还原法适用范围及其计算公式  21-24
    2.3.1 收益还原法的适用范围  21-22
    2.3.2 收益还原法的计算公式  22-24
  2.4 收益还原法的关键因素分析  24-35
    2.4.1 收益还原法中的纯收益  24-27
    2.4.2 收益还原法中的资本化率  27-33
    2.4.3 收益还原法的改进思路  33-35
第三章 对收益还原法的几点改进  35-48
  3.1 通过聚类分析提取资本化率  35-39
    3.1.1 聚类分析法在可比实例选取中的应用  35-36
    3.1.2 资本化率的求取  36
    3.1.3 实例分析  36-39
  3.2 基于资本资产定价模型的收益还原法  39-48
    3.2.1 房地产投资风险分析  39-41
    3.2.2 资本资产定价模型（CAPM）  41-43
    3.2.3 用风险补偿法提取资本化率  43-48
第四章 实例分析  48-51
  4.1 评估对象的背景资料  48-49
  4.2 选取评估对象的可比实例  49
  4.3 客观总费用的求取  49
  4.4 资本化率的求取  49
  4.5 评估对象市场价格  49-50
  4.6 评估对象的内在价值  50
  4.7 评估结论  50-51
第五章 结论和展望  51-53
  5.1 研究结论  51
  5.2 研究展望  51-53
参考文献  53-55
个人简历 在读期间发表的学术论文  55-56
致谢  56

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