学位论文 > 优秀研究生学位论文题录展示

我国房地产评估中收益法应用研究

作　者: 王慧
导　师: 左庆乐
学　校: 长安大学
专　业: 产业经济学
关键词: 房地产评估收益法纯收益还原利率人工神经网络
分类号: F293.3
类　型: 硕士论文
年　份: 2007年
下　载: 511次
引　用: 2次
阅　读: 论文下载

内容摘要

随着我国市场经济的不断完善,房地产评估需求的日益增长,过去使用成本法来评估这些房地产价值的做法已经越来越不适应社会发展的需求,取而代之的是应用收益法和市场法来评估房地产价值。然而,收益法的基本原理比较简单,但操作难度较大,尤其是在我国。目前我国评估准则难以有效地规范运用收益法评估中的参数,致使参数选取受主观人为因素的影响较大。另外,我国尚不完善的市场环境和外界干预也是造成收益法操作不利的重要原因。并且对于纯收益的动态预测问题至今没有建立一个成熟的框架,导致收益法在实际应用中主观性和随意性很大,从而使其在实际应用中被扭曲,这也严重影响了收益法在我国的应用。本文主要针对这种情况,并结合我国实际,在分析房地产评估和收益法基本理论的基础上,论述了收益法在我国房地产评估中的适应性。探讨了我国房地产评估中应用收益法的情形及其基本要素的确定,主要对纯收益的指标选择、客观纯收益的确定、未来收益的预测、影响还原利率的因素以及还原利率的确定方法等问题进行了深入地研究,并试图运用因素分析的方法来预测房地产未来收益。由于人工神经网络具有大规模并行处理和存储、自组织、自适应和自学习能力,这使它能够适用于处理需要同时考虑众多因素和条件不精确和模糊的信息处理问题,考虑到纯收益的客观性以及影响纯收益因素之间的非线性、模糊关系,本文引入了人工神经网络对实际纯收益进行修正以及对未来纯收益进行预测。并提出将几种预测方法得出的结果进行线性组合,以便使评估结果更加客观准确。本文还结合我国《物权法》探讨了我国房地产的收益年限。本文在对收益法在我国房地产评估中的应用进行完善的同时,进一步结合我国的国情,分析了目前我国房地产评估运用收益法存在的问题,并针对这些问题提出相应的对策。

全文目录

摘要  5-6
Abstract  6-10
第一章绪论  10-17
  1.1 国内外研究概况  10-13
    1.1.1 国外的研究  10
    1.1.2 国内研究  10-13
  1.2 研究的意义  13-14
  1.3 研究的方法和思路  14-17
    1.3.1 研究的方法及内容  14
    1.3.2 文章的结构安排  14-16
    1.3.3 文章的结构图  16-17
第二章房地产评估的收益法理论  17-27
  2.1 收益法在房地产评估方法体系中的重要地位  17-19
    2.1.1 房地产评估的含义及原则  17
    2.1.2 房地产评估的方法体系  17-19
    2.1.3 收益法在房地产评估方法体系中的地位  19
  2.2 房地产评估的收益法理论阐述  19-23
    2.2.1 收益法的评估原理  19-20
    2.2.2 收益法的理论依据  20
    2.2.3 收益法的应用前提  20-21
    2.2.4 收益法的适用对象  21
    2.2.5 收益法的评估公式  21-23
  2.3 收益法的应用难点  23-27
    2.3.1 方法本身缺陷、难点  24
    2.3.2 应用环境、条件难点  24-27
第三章我国房地产评估中应用收益法的情形探讨  27-33
  3.1 不同存在形态的房地产评估  27-29
    3.1.1 房地合一评估  27
    3.1.2 单独评估土地  27-28
    3.1.3 单独评估建筑物  28-29
  3.2 不同使用用途的房地产评估  29-30
    3.2.1 居住用途的房地产  29
    3.2.2 商业用途的房地产  29
    3.2.3 工业用途的房地产  29
    3.2.4 特殊用途房地产  29-30
  3.3 不同评估目的的房地产评估  30-33
    3.3.1 房屋租赁价值的评估  30-31
    3.3.2 房地产抵押价值的评估  31-32
    3.3.3 房地产课税评估  32
    3.3.4 房地产分割、合并评估  32
    3.3.5 房地产权属发生转移的评估  32-33
第四章我国房地产评估中应用收益法的参数确定  33-55
  4.1 纯收益的确定  33-45
    4.1.1 纯收益的指标选择  33-37
    4.1.2 房地产收益的构成  37-39
    4.1.3 房地产纯收益的影响因素  39
    4.1.4 纯收益预测方法的选择与完善  39-45
  4.2 还原利率的确定  45-53
    4.2.1 还原利率的界定及本质  45-48
    4.2.2 通货膨胀对还原利率的影响  48-50
    4.2.3 还原利率与折旧率的关系  50-51
    4.2.4 还原利率的确定方法  51-53
  4.3 收益年限的确定  53-55
    4.3.1 土地为出让方式  53-54
    4.3.2 土地为划拨方式  54-55
第五章我国房地产评估中运用收益法的环境构建  55-63
  5.1 我国房地产评估运用收益法存在的问题  55-58
    5.1.1 对收益性房地产理解不全面  55
    5.1.2 缺少熟练掌握收益法技能的评估人才  55-56
    5.1.3 无形资产所带来的收益难以从房地产收益中剔除  56
    5.1.4 社会对企业价值的理解或观念不同，影响评估人员对收益法的应用  56-57
    5.1.5 信息来源的匮乏制约收益法的应用  57
    5.1.6 部分评估报告质量不高受到社会的质疑，进一步影响了收益法的推广应用  57-58
  5.2 对策研究  58-63
    5.2.1 完善收益性房地产的判别标准  58-59
    5.2.2 不断提高评估人员的职业水平和专业技能  59
    5.2.3 合理剥离出属于无形资产所产生的收益  59-60
    5.2.4 改善观念，提醒各界加强对房地产收益法的应用关注  60-61
    5.2.5 政府应加大力度健全房地产市场机制建设，提供多渠道信息来源  61
    5.2.6 尽量降低房地产评估收益法中的主观因素的影响  61-63
结论及展望  63-66
参考文献  66-68
研究生期间发表的论文与参与的研究项目  68-69
致谢  69

我国房地产评估中收益法应用研究

内容摘要

全文目录

相似论文