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转型期城市土地市场运行机制研究与公共政策选择

作　者: 杨柳
导　师: 陈利根；穆广荣
学　校: 南京农业大学
专　业: 土地资源管理
关键词: 城市土地市场机制公共政策转型期盐城市
分类号: F293.2
类　型: 硕士论文
年　份: 2005年
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内容摘要

城市土地市场是社会主义市场经济体系的重要组成部分，在经济与社会转型期，随着改革开放的深入和社会市场经济体制的完善，适应科学发展观的新土地市场制度亟待完善和创建。为此，研究转型期城市土地市场运行机制及规律，对建立起城市土地市场规范运行的新秩序具有重要意义。为加强土地管理和土地市场管理，中央制定了许多土地法律、法规、各级地方政府结合当地实际也制定许多制度措施，如何把有关制度落到实处，是规范土地市场的重要手段。因此，本研究将着重对当前城市土地市场运行中的制度建设和监督方面的一些难点、热点问题进行探讨。本研究首先对土地市场的基本特征进行了阐述，分析了土地市场的构成要素和土地市场的结构，并分析了建立符合我国社会主义市场经济体制需求的城市土地市场运行的基本特征；然后对土地市场运行监管的原则、手段和制度缺陷进行了论述；在此基础上对香港土地市场管理和美国城市集约用地的可资借鉴的经验进行了介绍。政府与土地市场的关系表明，在土地的公共管理中要对管理的“度”加以控制，应强化政府宏观调控职能，同时削弱政府直接参与运营的功能，逐步建立起城市土地市场监管体系。在对土地市场运行机制进行了分析之后，本研究以盐城市为例对转型时期城市土地市场运行进行了实证研究。城市政府作为土地市场的管理者，政府的过度控制将会导致土地市场不活跃；同时，城市政府作为国有土地所有者，土地供给主体单一，政府垄断土地市场供给，降低了社会福利。盐城市城市土地市场经过几年培育，已进入发展期，土地市场的运行、监管及制度建设逐步完善，收得了一定成效，维护了法律的尊严和土地所有者(政府)、使用者(单位和个人)的合法权益，但同时城市土地市场运行也面临土地隐形市场禁而不止、土地市场供应趋于饱和，开发商的能力限制、土地管理部门在土地市场运行中存在不规范行为等一系列问题。本研究在以盐城市为例对城市土地市场运行机制进行了分析之后，并以盐城市经济开发区为例对城市土地市场运行机制作了案例分析。在经济发展所需资本稀缺的情况下，为招商引资各地方政府、各地开发区处于恶性竞争状态。中央政府治理整顿土地市场秩序和狠抓节约集约用地，为今后城市土地市场的健康运行提供了保证。在对城市土地市场运行的一般机制进行理论分析和以盐城市为例对转型时期城市土地市场运行进行了实证研究之后，本研究提出了完善盐城市城市土地市场的公共政策选

全文目录

摘要  7-9
ABSTRACT  9-11
第一章绪言  11-19
  1.1 问题的提出  11-12
  1.2 研究进展  12-15
    1.2.1 有关城市土地市场机制研究的文献回顾  12-13
    1.2.2 城市土地资源优化配置研究的文献回顾  13-14
    1.2.3 城市土地市场完善的公共政策选择的文献回顾  14-15
  1.3 本文着重研究的几个问题  15-16
  1.4 研究方案  16-17
    1.4.1 研究理论基础  16-17
    1.4.2 研究思路与内容  17
  1.5 研究可能的创新与不足  17-19
    1.5.1 可能的创新之处  18
    1.5.2 不足之处  18-19
第二章土地市场的运行分析  19-26
  2.1 土地市场的基本特征  19-20
    2.1.1 土地权利的主导性  19
    2.1.2 交易客体的异质性  19
    2.1.3 土地市场的地域性  19
    2.1.4 土地价格的特殊性  19
    2.1.5 市场竞争的不完全性  19-20
    2.1.6 土地交易的投机性  20
    2.1.7 土地金融及土地中介机构的参与性  20
  2.2 土地市场的构成要素分析  20-21
    2.2.1 固定的交易场所  20
    2.2.2 土地市场的主体、客体  20-21
    2.2.3 市场价格和组织方式  21
  2.3 土地市场的结构分析  21
  2.4 土地市场运行机制分析  21-24
    2.4.1 土地价格机制  21-22
    2.4.2 竞争机制  22
    2.4.3 土地供求均衡机制  22
    2.4.4 土地市场交易机制  22-23
    2.4.5 政府的宏观调控机制  23-24
  2.5 城市土地市场运行的基本特征  24-26
    2.5.1 主体合法  24
    2.5.2 产权明晰  24
    2.5.3 交易规范  24
    2.5.4 功能正常  24
    2.5.5 信息公开  24
    2.5.6 竞争公平  24-25
    2.5.7 分配合理  25
    2.5.8 环境配套  25
    2.5.9 管理高效  25
    2.5.10 加强调控  25-26
第三章土地市场的运行监管  26-31
  3.1 土地市场监管的原则  26
  3.2 运用综合调控手段  26-30
    3.2.1 建立健全法制  26-27
    3.2.2 充分发挥经济杠杆作用  27-28
    3.2.3 采取必要的行政手段  28-29
    3.2.4 强化中央权威  29-30
  3.3 导致土地市场混乱的制度缺陷  30-31
第四章香港土地市场管理和美国城市集约用地经验借鉴  31-35
  4.1 香港土地市场管理  31-32
  4.2 美国城市集约用地  32-33
    4.2.1 以控制土地使用密度与容积为核心的土地用途分区管制制度  32
    4.2.2 以控制城市规模不断扩大为核心的增长管理制度  32
    4.2.3 建立城市土地市场行为和市场信息监测系统  32-33
  4.3 启示与借鉴  33-35
    4.3.1 香港的经验借鉴  33-34
    4.3.2 美国的经验借鉴  34-35
第五章盐城市城市土地市场现状及存在问题  35-48
  5.1 盐城市城市土地市场的现状分析  35-43
    5.1.1 城市国有土地使用制度改革  35-36
    5.1.2 城市土地市场演进过程  36-38
    5.1.3 城市土地市场运行绩效  38-43
  5.2 存在的问题  43-45
    5.2.1 土地隐形市场禁而不止  43-44
    5.2.2 土地收回和征迁工作滞后  44
    5.2.3 土地市场供应趋于饱和,开发商的能力限制  44-45
    5.2.4 招商引资供地项目冲击了土地市场供应秩序  45
    5.2.5 土地管理部门在土地市场运行中存在不规范行为  45
  5.3 案例分析——以盐城市经济开发区为例  45-48
    5.3.1 案情介绍  45-46
    5.3.2 监察结果  46
    5.5.3 整改措施  46-47
    5.3.4 小结  47-48
第六章研究总结  48-65
  6.1 简要的研究结论  48
  6.2 完善盐城市城市土地市场的公共政策选择  48-65
    6.2.1 创新和完善规范的城市土地市场管理制度  48-57
    6.2.2 切实加强城市土地市场的监督管理  57-65
参考文献  65-68
致谢  68

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