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房屋承租人优先购买权制度之立法缺失及司法解释补救

作　者: 关宁
导　师: 许明月
学　校: 重庆大学
专　业: 民商法
关键词: 承租人优先购买权优先保护模式合理预期资源配置交易成本
分类号: D923
类　型: 硕士论文
年　份: 2010年
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内容摘要

近年来,承租人优先购买权制度一直引起学术界及实务界的广泛关注,但由于学术界对其没有统一的认识,立法者对其没有明确的态度,致使实务界出现各案各判的现象。纵观历史,先买权制度早在罗马法时期就已经存在,在我国唐朝时期也有出现,经历了千年的风风雨雨,20世纪前叶,承租人优先购买权制度开始兴起。如今,在我国,对承租人优先购买权制度的研究与实践已经取得了一些成果,也积累了一些经验。然而,随着社会生产力的发展,以及法治社会的进程加快,由于我国承租人优先购买权制度的不完善,相关法律、法规模糊,越来越限制承租人优先购买权制度的发展。在我国,承租人优先购买权制度主要的法律是《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》,其内容少,规定不详细,法律条文缺乏操作性。《中华人民共和国合同法》第230条对是指《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第118条关于承租人优先购买权的规定作了实质性修改。这种修改由于改变了承租人优先购买权的性质,学术界的争论及实务界的适用混论,对承租人优先购买权产生了负面效应,因而不尽合理。为此,可以通过将来的司法解释加以弥补、细化、明确立法中的疏漏与模糊之处。全文共分七个部分:第一部分:从《合同法》第230条对《民通意见》第118条的改变入手,介绍立法者对承租人优先购买权的两个基本观念的转变。第二部分:介绍房屋承租人优先购买权的法律价值。第三部分:分析房屋承租人优先购买权的三种优先保护模式。从承租人优先保护模式、出租人优先保护模式、第三人优先保护模式出发,对其存在理由及矛盾予以分析。第四、五、六部分:分别从当事人合理预期、资源配置、交易成本三个角度,说明承租人优先购买权制度对其三者的影响。第七部分:提出对房屋承租人优先购买权的司法补救的建议。

全文目录

中文摘要  3-4
英文摘要  4-8
1 《合同法》第230 条对《民通意见》第118 条的改变  8-11
2 房屋承租人优先购买权制度的法律价值分析  11-17
  2.1 房屋承租人优先购买权的各方利益平衡  11-14
    2.1.1 出租人的利益保护  11-13
    2.1.2 承租人的利益保护  13
    2.1.3 善意第三人的利益保护  13-14
    2.1.4 各方利益的平衡  14
  2.2 房屋承租人优先购买权的社会价值  14-17
    2.2.1 优化资源配置  14-15
    2.2.2 节约交易成本  15
    2.2.3 稳定经济秩序  15-17
3 房屋承租人优先购买权的三种优先保护模式及其内在矛盾性分析  17-26
  3.1 承租人优先保护模式  17-20
    3.1.1 承租人优先保护模式之理由  17-19
    3.1.2 承租人优先保护模式之矛盾  19-20
  3.2 出租人优先保护模式  20-22
    3.2.1 出租人优先保护模式之理由  20-21
    3.2.2 出租人优先保护模式之矛盾  21-22
  3.3 第三人优先保护模式  22-26
    3.3.1 第三人优先保护模式之理由  22-23
    3.3.2 第三人优先保护模式之矛盾  23-26
4 《合同法》第230 条对当事人合理预期的影响  26-33
  4.1 立法缺位对当事人合理预期的影响  26-29
    4.1.1 《合同法》第230 条只规定行使条件并没有规定救济方式  26-27
    4.1.2 《合同法》第230 条缺少救济方式规定的原因  27-29
  4.2 “同等条件”的不同理解对当事人合理预期的影响  29-33
5 《合同法》第230 条对资源配置效率的影响  33-38
  5.1 房屋承租人优先购买权与资源配置状态  33-34
  5.2 在优化承租人优先购买权救济制度资源配置条件下的两个要素  34-36
    5.2.1 给予当事人充分的自由  35
    5.2.2 市场是资源配置的优良场所  35-36
  5.3 资源配置与房屋承租人优先购买权救济制度安排  36-38
    5.3.1 给予当事人充分的自由  36
    5.3.2 房屋承租人优先购买权可以由当事人之间约定排除  36-38
6 《合同法》第230 条对交易成本的影响  38-47
  6.1 交易成本降低是市场经济的基础  38-41
  6.2 交易成本理论意义  41-43
  6.3 从权利交易角度分析房屋承租人优先购买权对交易成本的影响  43-45
  6.4 对交易成本理论的评价  45-47
7 对《合同法》第230 条的司法解释补救  47-53
  7.1 明确承租人优先购买权的优先保护模式的选择  47-48
  7.2 明确规定承租人优先购买权的行使时间  48
  7.3 对“同等条件”予以广义解释  48-49
  7.4 明确规定次承租人不享有优先购买权  49-51
    7.4.1 转租的基本认识  49-50
    7.4.2 转租与租赁合同的关系  50
    7.4.3 转租中当事人之间的法律关系  50-51
    7.4.4 次承租人不享有优先购买权  51
  7.5 对“合理期限”予以明确界定  51
  7.6 承租人优先购买权可以约定排除  51-52
  7.7 对因继承、企业合并及分立等因发生的承租人主体变更的情况做出规定  52-53
致谢  53-54
参考文献  54-56
附录  56
  作者在攻读硕士学位期间发表的论文  56

房屋承租人优先购买权制度之立法缺失及司法解释补救

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