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论房屋承租人的优先购买权

作　者: 相平平
导　师: 林刚
学　校: 西南政法大学
专　业: 民商法学
关键词: 房屋承租人优先购买权权利性质权利行使权利冲突
分类号: D923
类　型: 硕士论文
年　份: 2011年
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内容摘要

房屋承租人优先购买权制度作为民法上的一项重要制度，是法律平衡合同自由、民事主体意思自治与弱势群体利益保护这三者关系后的结果。这一制度不但满足了社会对法律规则的需求，而且遵循了合同自由、意思自治这两项最重要的私法原则，还兼顾了法律对弱势群体利益的保护。房屋承租人优先购买权制度是国家运用法律手段干预经济生活的真实反映，也满足了重视利用物的使用价值的现代物权观念的要求。虽然我国民事立法很早就有对房屋承租人优先购买权制度的规定，但由于现行法律对这一制度规定的不够完善，不仅造成了司法实践中法律适用的困难和混乱，而且损害了房屋承租人的优先购买权，进而影响了该制度功能的发挥。我国民法学家界对于这一制度的一些基本问题也还没有形成共识。有鉴于此，本文将立足我国现有的法律规定，并结合最新的理论研究成果，同时比较并借鉴国外相关立法，对我国现行的房屋承租人优先购买权制度进行探讨，以期有利于该制度的完善。本文分为三个部分：第一部分是对于房屋承租人优先购买权制度一些基础理论的探讨，主要围绕对房屋承租人优先购买权的概念、制度存在的必要性和如何对这一制度进行正确定性展开讨论。我国民法学界对于房屋承租人优先购买权制度是否仍然有存在的必要一直存有争议，笔者虽然认为主张废除优先购买权的理由虽然具有一定的合理性，但从该制度所具有的价值和必要性上讲，在法律上对房屋承租人优先购买权制度进行规定仍然是可行之举。该制度赖以生存的社会基础仍然存在，可以带来很大的经济效益，而且具有“买卖不破租赁”原则不能代替的功能。我国民法学界围绕房屋承租人优先购买权性质所形成的形成权说、强制缔约说、请求权说、物权说、债权说等学说，都有值得借鉴的地方，但是笔者认为只有按照统一标准才能对该制度进行准确定性。笔者将根据对民法权利进行分类的标准对房屋承租人优先购买权的性质进行界定。以民法权利的作用作为划分标准，笔者将把房屋承租人优先购买权定性为形成权。笔者以权利的效力为划分标准，将房屋承租人优先购买权界定为债权。第二部分主要围绕房屋承租人优先购买权行使问题展开论述。由于法律行为的成立与行使是两个存在联系但却不同的概念，所以笔者在探讨优先购买权行使之前先就这项权利的成立做了一些讨论，当承租人优先购买权因为租赁合同的签订而宣告成立之时，并不是房屋承租人可以主张自己所享有的优先购买权的时候。房屋租赁合同在当事人之间成立的时间就是承租人享有优先购买权的开始时间。除了房屋承租人这一当然权利行使主体外，笔者认为次承租人、与承租人生前共同居住的人也可以成为权利行使主体。而权利行使条件则包括出租人出卖租赁房屋、承租人在“同等条件”作出打算购买的意思表示和不属于法律规定的例外情形这三个条件。由于我国立法对承租人优先购买权的行使条件没有做出完善的规定，为避免立法不完善而给司法实践带来适用上的困难，笔者将详细探讨该权利行使所应具备的上述三个条件：对“租赁房屋”、“出卖”进行准确的含义界定：准确把握衡量‘‘同等条件’’所应当持有的标准：对“同等条件”应当具备的内容展丌详细阐述：将立法没有纳入例外规定的情形进行补充阐述。第三部分围绕如何处理房屋承租人优先购买权与其他相关权利的关系问题进行阐述分析。我国立法既承认房屋承租人优先购买权，又在《民法通则》、《物权法》中规定了房屋共有人的优先购买权，这就造成了最终应该由房屋承租人还是共有人行使优先购买权的冲突问题。当二者在现实中发生冲突时，从立法者的立法初衷出发，结合我国的社会现实，共有人的优先购买权应当行使优先于房屋承租人的优先购买权。而当承租人与次承租人的优先购买权发生冲突之时，赋予次承租人优先于承租人行使优先购买权的做法更符合优先购买权的立法目的和公平的价值理念。由于抵押权的设立并不需要移转财产的占有，所以不会对财产的占有和使用产生影响，因而房屋所有人可以在已经出租的房屋上设定抵押权。如果房屋所有人的房屋上出现了租赁权和抵押权并存的情形，当需要就该租赁房屋实现抵押权人的抵押权时，房屋承租人是可以主张自己所享有的优先购买权的。

全文目录

摘要  4-6
Abstract  6-9
引言  9
一、房屋承租人优先购买权制度概述  9-18
  （一）房屋承租人优先购买权的概念和制度价值  9-12
    1. 房屋承租人优先购买权的概念  9-10
    2. 房屋承租人优先购买权的制度价值  10-12
  （二）房屋承租人优先购买权的性质  12-18
    1. 请求权说和形成权说  13-16
    2. 债权说和物权说  16-18
二、房屋承租人优先购买权的行使  18-32
  （一）房屋承租人优先购买权的成立  18-19
  （二）房屋承租人优先购买权行使的主体  19-21
    1. 承租人  19
    2. 特殊承租人  19-21
  （三）房屋承租人优先购买权的行使条件  21-30
    1. 关于“出租人出卖租赁房屋”  21-25
    2. 对“同等条件”的理解  25-29
    3. 不属于法定的例外情形  29-30
  （四）其他问题  30-32
    1. 出租人的通知问题  30-31
    2. 房屋承租人优先购买权的行使期限  31-32
三、房屋承租人优先购买权与其它权利的关系及处理  32-37
  （一）房屋承租人优先购买权与共有人优先购买权的冲突及处理  32-34
  （二）房屋承租人优先购买权与次承租人优先购买权的冲突及处理  34-35
  （三）房屋承租人优先购买权与抵押权的关系及处理  35-37
致谢  37-38
参考文献  38-40

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