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集体建设用地流转价格评估方法应用研究

作　者: 张洲
导　师: 王文
学　校: 首都经济贸易大学
专　业: 区域经济学
关键词: 集体建设用地流转价格评估应用
分类号: F301.4
类　型: 硕士论文
年　份: 2014年
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内容摘要

随着我国经济发展和城市化进程的加快，对建设用地的需求日益增加，国有建设用地的稀缺与不断扩张的用地需求之间的矛盾日渐突出，集体建设用地的土地资产价值逐步凸显。尽管现行法律法规严格限制集体建设用地使用权流转，但在市场推动和利益驱动下，各地集体建设用地流转隐形市场已悄然形成。如何有效引导和规范集体建设用地流转已成为当前政府部门和学术界普遍关注的热点问题。由于我国集体建设用地流转尚处于试点探索阶段，迄今为止尚未出台有关集体建设用地使用权流转价格评估的技术规程，缺乏科学、合理的价格体系，导致集体建设用地使用权流转价格的形成和确定带有较大随意性。因此，集体建设用地使用权流转价格内涵界定及其评估方法应用研究是当前亟待解决的难点问题之一。本文以集体建设用地为研究对象，以使用权流转价格为切入点，通过文献分析、理论分析和政策梳理，对集体建设用地流转概念、范围和内涵予以界定，明确集体建设用地流转方式和类型；在此基础上，分析现行法规政策对于集体建设用地使用权的权益规定，以及不同方式取得集体建设用地使用权的权益差异，再结合其他价格要素分析，对不同流转方式下的集体建设用地流转价格内涵进行深入研究和比较，充分揭示不同流转价格类型其内涵的差异性，进而探讨各类流转价格的评估思路、方法选择及其应用。研究发现：集体建设用地使用权流转需要区分首次流转、再次流转、有偿取得和无偿取得等多种情况，其流转价格内涵也因取得方式和权益状况不同而存在差异，现有研究成果不区分流转价格类型而笼统地谈流转价格评估带有很大局限性，且很可能产生误导并得出错误结论。本文在系统梳理集体建设用地流转方式、权益差异的基础上，对集体建设用地流转价格类型进行了划分，并针对不同价格类型分别给出了地价定义、评估方法选择及应用思路，初步构建了集体建设用地流转价格及其评估体系，为进一步研究奠定了坚实基础。

全文目录

摘要  4-5
Abstract  5-10
1 绪论  10-19
  1.1 研究背景和意义  10-14
    1.1.1 现实背景  10
    1.1.2 研究现状  10-13
    1.1.3 研究意义  13-14
  1.2 相关概念界定  14-16
    1.2.1 集体建设用地  14
    1.2.2 集体建设用地流转  14-15
    1.2.3 集体建设用地使用权  15-16
  1.3 研究对象、方法和思路  16-19
    1.3.1 研究对象  16-17
    1.3.2 研究方法  17
    1.3.3 研究内容  17-18
    1.3.4 研究技术路线  18-19
2 集体建设用地流转价格评估的理论基础  19-27
  2.1 地租理论  19-21
    2.1.1 马克思地租地价理论  19
    2.1.2 西方地租地价理论  19-21
    2.1.3 地租理论在估价中的运用  21
  2.2 区位理论  21-24
    2.2.1 农业区位论  21-22
    2.2.2 工业区位理论  22
    2.2.3 中心地理论  22-24
    2.2.4 区位理论在地价评估中的作用  24
  2.3 主要土地估价理论  24-27
    2.3.1 替代原理在土地估价中的应用  24-25
    2.3.2 最高最佳利用原则在土地估价中的应用  25-27
3 集体建设用地使用权流转及其价格确定现状分析  27-32
  3.1 集体建设用地流转及价格形成现状  27-29
    3.1.1 集体建设用地流转范围及条件  27
    3.1.2 集体建设用地流转主体及方式  27-28
    3.1.3 集体建设用地流转价格的确定及管理  28-29
  3.2 流转及其价格形成中存在的问题  29-32
    3.2.1 流转主体不明确，地方政府代理交易现象普遍存在  29-30
    3.2.2 交易信息不充分，流转价格形成多为政府决策  30
    3.2.3 评估技术不成熟，尚缺乏统一的评估规范作指导  30-31
    3.2.4 流转价格内涵不明确，未区分不同权益状况下的价值差异  31-32
4 集体建设用地权益价格内涵分析  32-40
  4.1 相关法规政策梳理  32-36
    4.1.1 相关法律法规的演进历程  32-33
    4.1.2 中央及有关部委政策演变历程  33-34
    4.1.3 地方相关政策规定  34-36
  4.2 集体建设用地权益及价格内涵  36-40
    4.2.1 现行法规对集体建设用地使用权的限制  36-37
    4.2.2 集体建设用地使用权类型及其权益  37
    4.2.3 集体建设用地流转价格类型及其内涵  37-38
    4.2.4 集体建设用地流转价格定义  38-40
5 集体建设用地流转价格及评估思路与方法  40-48
  5.1 集体出让建设用地使用权价格评估  40-45
    5.1.1 市场比较法的应用思路及要点  41
    5.1.2 收益还原法的应用思路及要点  41-43
    5.1.3 剩余法的应用思路及要点  43
    5.1.4 成本逼近法评估思路与相关参数取值  43-45
  5.2 集体划拨建设用地使用权价格评估  45-48
    5.2.1 国有划拨地使用权价格评估思路  45-46
    5.2.2 集体划拨土地使用权价格评估思路  46-48
6 集体建设用地流转案例模拟评估  48-59
  6.1 估价对象概况  48
  6.2 土地估价方法的选择  48-49
  6.3 土地估价过程  49-59
    6.3.1 集体出让建设用地使用权权益价格评估  49-58
    6.3.2 集体划拨建设用地使用权权益价格评估  58
    6.3.3 地价确定  58-59
7 初步结论与建议  59-61
  7.1 初步结论  59-60
  7.2 有关建议  60-61
8 参考文献和注释  61-64
9 在学期间发表的学术论文和研究成果  64-65
10 后记  65-66

集体建设用地流转价格评估方法应用研究

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