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我国城市土地资产证券化定价研究

作　者: 李冲
导　师: 王威
学　校: 哈尔滨工业大学
专　业: 土地资源管理
关键词: 土地融资土地证券化证券化模式选择土地证券定价
分类号:
类　型: 硕士论文
年　份: 2012年
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内容摘要

我国现行的土地制度为土地资源的合理配置和高效利用提供了制度基础。然而面临新形势的转变，现行的土地制度面出现了融资、风险控制、流动性等方面的困境，土地证券化可以为解决这些问题提供一种思路。土地证券化作为一种融资手段，可以拓宽土地开发储备经营融资渠道，分散土地贷款风险，完善城市土地制度和增强政府的土地调控能力。因此，本文以土地证券化为主线，在土地开发项目中引入土地证券化运作，以解决其融资和相关问题，并以金融衍生品定价方法为基础构建土地证券定价模型，为土地证券化确定合适的价格。本文从土地证券化的内涵特性入手，分析适合进行土地证券化的土地类型，指出我国实施土地证券化顺利实施所需要的条件，结合我国的土地市场形势与政策，分析与我国的土地市场特征相适应的土地证券化模式，为我国土地证券化的模式选择提供依据。然而，土地证券化的顺利实施需要为土地资产证券确定一个合理的价格，如何结合具体土地特征和证券化模式来构建相应定价模型成为亟需解决的问题。本文从标的资产的内在价值、证券隐含期权和证券提前赎回三个角度来构建土地证券化定价模型，在不同证券化模式下，根据三种定价方法的特点与条件，并结合具体土地特征和证券化模式，选择恰当的定价模型为土地证券确定价格。为了验证本文研究的有效性，本文以广州白云商住综合地块开发项目为案例，设计与该项目特点相适应的土地资产证券化模式，并选择适当的定价模型为其定价。

全文目录

摘要  4-5
Abstract  5-9
第1章绪论  9-18
  1.1 问题的提出  9-11
  1.2 国内外研究现状  11-14
    1.2.1 国外研究现状  11-12
    1.2.2 国内研究现状  12-14
  1.3 本文研究的目的及意义  14-15
    1.3.1 本文研究的目的  14
    1.3.2 本文研究的意义  14-15
  1.4 研究的内容与方法  15-18
    1.4.1 研究内容  15-16
    1.4.2 研究方法  16-18
第2章我国城市土地资产证券化适用性分析  18-33
  2.1 适合证券化的城市土地类型及其特征  18-21
    2.1.1 城市中心大型商业用地  18
    2.1.2 国有企业改制中土地流转  18-19
    2.1.3 新城区建设用地  19-20
    2.1.4 土地整理项目  20
    2.1.5 房地产开发企业土地储备  20-21
  2.2 我国土地证券化实施的条件分析  21-24
    2.2.1 土地产权  21
    2.2.2 资产证券化法律  21-22
    2.2.3 利率制度  22
    2.2.4 土地证券流通市场  22-23
    2.2.5 信用中介机构  23-24
    2.2.6 会计和税收制度  24
  2.3 城市土地资产证券化适用模式  24-29
    2.3.1 土地实体资产证券化  25-28
    2.3.2 土地信贷资产证券化  28-29
  2.4 证券化模式选择  29-32
    2.4.1 选择标准  29-30
    2.4.2 模式选择  30-32
  2.5 本章小结  32-33
第3章城市土地资产证券化定价模型构建  33-47
  3.1 城市土地资产证券化基本定价思路  33-36
    3.1.1 土地证券化现金流折现  33-34
    3.1.2 土地证券化期权定价  34-36
  3.2 基于跳跃扩散模型的土地证券化定价  36-39
    3.2.1 模型假设  36-37
    3.2.2 跳跃扩散定价模型构建  37-38
    3.2.3 模型算法的实现  38-39
  3.3 基于利率隐含期权模型的土地证券化定价  39-41
    3.3.1 土地债券利率隐含期权的行权条件  39-40
    3.3.2 利率隐含期权的土地证券定价过程  40-41
  3.4 基于早赎模型的土地证券化定价  41-45
    3.4.1 提前赎回的影响因素分析  41-42
    3.4.2 定价模型的构建  42-44
    3.4.3 蒙特卡罗模拟定价步骤  44-45
  3.5 定价方法的适用性选择  45-46
  3.6 本章小结  46-47
第4章案例分析  47-67
  4.1 项目介绍  47-54
    4.1.1 项目基本情况  47-49
    4.1.2 土地开发单位概况  49
    4.1.3 土地利用规划状况  49-50
    4.1.4 项目运行状况  50-54
  4.2 土地证券化模式设计  54-57
    4.2.1 项目特点分析  54-55
    4.2.2 模式设计  55-57
  4.3 土地证券化定价分析  57-66
    4.3.1 定价模型的选择  57
    4.3.2 模型参数的确定  57-60
    4.3.3 定价过程  60-66
    4.3.4 定价结果分析  66
  4.4 本章小结  66-67
结论  67-69
参考文献  69-73
攻读硕士学位期间发表的论文及其它成果  73-75
致谢  75

我国城市土地资产证券化定价研究

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