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我国房地产价格波动影响因素的研究

作　者: 宋爽
导　师: 钱书法
学　校: 南京财经大学
专　业: 西方经济学
关键词: 房地产波动影响因素政策调控逐步回归预测
分类号: F299.23
类　型: 硕士论文
年　份: 2013年
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内容摘要

1998年是决定中国房地产未来发展方向的一年。1998年7月发布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》明确提出停止住房实物分配，逐步实现住房分配货币化的目标，才真正触及城镇住房制度改革核心，有利于形成了以市场经济为主，政府指导为辅的房屋市场产权和交易机制，并探索一条科学、公平、合理、可行的房地产可持续发展道路。从1998年至2003年，房地产价格虽然出现了一定程度的波动，但总体上较为平稳，因此，该阶段的价格波动不能反映我国房地产制度改革以来价格波动的全貌。自2003年起，房价的上涨态势逐步扩展到全国各大、中、小城市，催生了楼市泡沫，房价波动及其走势一跃成为政府、企业、民众以及媒体关注的焦点。影响房价波动的原因是多方面的。笔者认为，从短期看，例如，2006年股市“牛市”、较为宽松的货币政策以及市场信息不对称导致的投机炒作是房价上涨的主要外部诱因。但从较长时期看，催涨楼市价格的内在动力是三十多年来的高速经济发展，使消费者愿意并且有条件改善居住条件，进而投资房地产。然而，经济运行特别是房地产市场运行过程中的一些问题，如随着市场需求逐步增加，地方政府和房地产商联手推动房地产价格快速上扬，以及市场法律环境不完善、人们普遍的价格上涨预期、贫富差距扩大，等等，逐步增加了经济波动的不确定因素，进而迫使政府不断加大调控房地产市场运行和价格波动的力度。2004年以来，特别是2008年以后，中央政府打压高房价的决心愈益增强，调控措施密集出台，从而对抑制房价不合理上涨、熨平价格波动起到了一定作用。诚然，受我国房地产市场化改革起步较晚时间较短的限制，在考察区间内，房地产价格波动主要表现为价格上涨和逐步趋稳，“波动”特征尚未充分展现。但是，笔者认为，论文所采用的分析方法及其所引出的结论无疑是具有一般意义的。本文着力从理论和实证两个维度研究影响我国房地产市场价格形成与波动的因素。首先，介绍国内外研究成果和有关的房地产相关概念，运用大量的经济理论对我国房地产价格波动的形成机制进行了分析。其次，从经济、社会、政府调控三方面对影响我国房地产价格波动的可能的因素进行定性全面逐一分析。再次，从实证的角度，采用了多元逐步回归法，利用eviews6.0软件对量化后的各种影响因素进行回归，寻找到关键因素是：经济发展、物价水平、土地价格、货币供给和国际金融危机，依据实证着重详细地讨论了这几个因素对房价波动的影响程度，并采用灰色预测方法，对未来房价进行预测。最后，结合实证结果，从我国国情出发，为政府、企业、购房者提供了具有参考价值的政策建议，以促进我国房地产行业健康、可持续发展。

全文目录

摘要  4-6
ABSTRACT  6-10
第一章导论  10-18
  1.1 研究背景和研究意义  10-11
    1.1.1 研究背景  10
    1.1.2 研究意义  10-11
  1.2 研究对象的界定和研究目的  11
    1.2.1 研究对象的界定  11
    1.2.2 研究目的  11
  1.3 文献综述  11-15
    1.3.1 国内外房地产价格波动相关研究  11-15
      1.3.1.1 国外房地产价格波动研究介绍  11-14
      1.3.1.2 国内房地产价格波动研究介绍  14-15
  1.4 研究框架和研究方法  15-18
    1.4.1 研究框架  15-16
    1.4.2 研究方法  16-18
第二章房地产价格波动形成机制分析  18-24
  2.1 房地产市场及其特征  18-20
    2.1.1 房地产及其相关概念和定义  18-20
  2.2 房地产价格波动的形成机制  20-24
    2.2.1 房地产价格波动的内涵  20
    2.2.2 虚拟资产定价理论  20-21
    2.2.3 资产泡沫模型  21-23
    2.2.4 冲击—传导机制  23-24
第三章影响我国房地产价格波动相关因素定性分析  24-34
  3.1 经济因素对房地产价格波动的影响  24-27
    3.1.1 经济增长对房地产价格波动的影响  24
    3.1.2 居民收入对房地产价格波动的影响  24-26
    3.1.3 货币供应量对房地产价格的影响  26
    3.1.4 人民币汇率对房地产价格波动的影响  26
    3.1.5 通货膨胀对房地产价格波动的影响  26-27
  3.2 社会因素对房地产价格波动的影响  27-29
    3.2.1 城市化对房地产价格波动的影响  27-28
    3.2.2 心理预期对房地产价格波动的影响  28-29
  3.3 政策调控对房地产价格波动的影响  29-34
    3.3.1 调控房地产市场供给政策对房地产价格波动的影响  30-32
      3.3.1.1 土地政策  30
      3.3.1.2 住房供给结构  30-31
      3.3.1.3 信贷规模  31
      3.3.1.4 预期调控  31-32
    3.3.2 调控房地产市场需求政策对房地产价格波动的影响  32-34
      3.3.2.1 房贷政策  32
      3.3.2.2 税收政策  32-33
      3.3.2.3 限购政策  33-34
第四章房地产价格波动影响因素实证研究  34-42
  4.1 数据的分析、处理和模型的选取  34-36
    4.1.1 变量的选取  34
    4.1.2 数据的分析和处理  34
    4.1.3 研究思路和建模方法  34-36
  4.2 影响房地产价格波动的主要经济变量分析：基于逐步回归方法  36-42
    4.2.1 建立模型  36-39
    4.2.2 模型预测  39-40
    4.2.3 模型解释  40-42
第五章中国未来房地产价格波动预测  42-50
  5.1 中国房地产价的历史轨迹  42-43
  5.2 灰色系统理论模型和马尔科夫链简介  43-45
  5.3 对房地产业未来发展趋势预测的实证分析  45-50
第六章总结  50-52
  6.1 研究结论  50
  6.2 政策建议  50-51
  6.3 本文的不足  51
  6.4 展望  51-52
附录论文中引用的数据  52-53
参考文献  53-56
致谢  56

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