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基于实物期权的城市房屋拆迁估价研究

作　者: 方存存
导　师: 王莹
学　校: 西安建筑科技大学
专　业: 技术经济及管理
关键词: 城市房屋拆迁拆迁估价实物期权有限期美式期权
分类号: F299.23
类　型: 硕士论文
年　份: 2013年
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内容摘要

城市房屋拆迁是加快我国的城镇化建设过程中的重要工作，目前由于拆迁补偿不合理而引发的集体事件和社会矛盾越来越成为影响城市拆迁进程的突出问题，因此科学合理地评估拆迁房屋价值成为当前城市拆迁工作中的首要任务。而目前房屋拆迁估价方法未考虑未来不确定性对房屋价值的影响，采用实物期权理论能够修正传统估价方法的这种弊端。本文从房屋所有人面临的不确定性出发，通过理论研究和实例分析，研究基于实物期权的城市房屋拆迁价格评估方法，对未满使用期限的待拆迁房屋定价。论文首先分析了我国城市房屋拆迁的现状和其中存在的问题，在研究大量文献的基础上根据房屋中存在的期权特性，把房屋看成以租金为标的的有限期美式看涨期权。以西安市新城区改造项目为例根据实践数据，分别采用实物期权方法和传统估价方法，进行被拆迁房屋的拆的价格评估比较。结果表明，在考虑未来收益不确定的条件下，实物期权方法确定的房屋价格与传统估价方法相比有较大差异。而且通过比较静态分析得到租金波动率和租金增长率与房屋价值均呈正相关。研究结论为我国城市房屋拆迁价值评估提供了新的视角，旨在为政府部门制定此类拆迁房屋补偿政策提供决策依据，具有一定的理论意义和重要现实意义。

全文目录

摘要  3-4
ABSTRACT  4-9
1 绪论  9-19
  1.1 研究背景和研究意义  9-11
    1.1.1 研究背景  9-10
    1.1.2 研究意义  10-11
  1.2 国内外研究现状  11-15
    1.2.1 房地产估价的研究现状  11-12
    1.2.2 基于实物期权的房地产拆迁估价研究进展  12-15
  1.3 研究思路与研究内容  15-17
    1.3.1 研究思路  15
    1.3.2 研究内容  15-17
  1.4 拟采用的研究方法与创新点  17-19
    1.4.1 拟采用的研究方法  17-18
    1.4.2 研究创新点  18-19
2 相关基础理论  19-26
  2.1 城市房屋拆迁估价方法理论  19-21
    2.1.1 城市房屋拆迁估价的含义  19
    2.1.2 城市房屋拆迁估价原则  19-20
    2.1.3 城市房屋拆迁估价方法  20-21
  2.2 城市房屋拆迁估价方法的局限性  21-22
    2.2.1 传统城市拆迁估价方法的特点  21-22
    2.2.2 传统城市拆迁估价方法的局限性  22
  2.3 实物期权理论  22-25
    2.3.1 实物期权的概念  22
    2.3.2 实物期权的类型  22-23
    2.3.3 实物期权定价方法  23-25
  2.4 本章小结  25-26
3 我国城市房屋拆迁补偿的现状和问题  26-33
  3.1 我国城市拆迁补偿制度的沿革  26-28
    3.1.1 城镇住房制度的发展沿革  26
    3.1.2 城市拆迁补偿制度发展现状  26-27
    3.1.3 城市拆迁补偿估价发展现状  27-28
  3.2 城市房屋拆迁补偿现状  28-30
    3.2.1 城市房屋拆迁补偿与安置实施办法  28-29
    3.2.2 城市房屋拆迁纠纷处理的办法  29-30
  3.3 城市房屋拆迁补偿中存在的问题  30-32
    3.3.1 城市房屋拆迁估价方法有待完善  30-31
    3.3.2 我国城市拆迁过程中的监管机制不健全  31
    3.3.3 城市拆迁补偿问题引发的不良事件  31-32
  3.4 本章小结  32-33
4 基于实物期权的城市房屋拆迁估价模型  33-45
  4.1 城市房屋拆迁中的期权价值分析  33-35
    4.1.1 城市房屋中的不确定性分析  33-34
    4.1.2 城市房屋中的期权价值  34-35
  4.2 模型的基本假设和参数设定  35-39
    4.2.1 基本假设  35-36
    4.2.2 几何布朗运动的随机过程  36-37
    4.2.3 实物期权中参数设定  37-39
  4.3 模型构建  39-44
    4.3.1 城市房屋拆迁的实物期权定价模型  39-41
    4.3.2 城市房屋拆迁估价的实物期权价值  41-44
  4.4 本章小结  44-45
5 西安市城市房屋拆迁估价实例分析  45-56
  5.1 估价对象概况  45-47
    5.1.1 估价对象位置及环境概况  45
    5.1.2 估价对象状况  45-47
  5.2 确定性下的房屋价值  47-48
    5.2.1 市场法确定典型房屋市场价格  47-48
    5.2.2 收益法确定典型房屋市场价格  48
  5.3 基于实物期权的房屋价值  48-54
    5.3.1 实物期权中的参数取值  48-49
    5.3.2 房屋的期权价值  49-51
    5.3.3 房屋价值和参数关系  51-54
  5.4 政策建议  54-55
  5.5 本章小结  55-56
6 结论与展望  56-58
  6.1 结论  56-57
  6.2 展望  57-58
致谢  58-59
参考文献  59-64
附录一单元住宅房屋朝向差异调价系数表  64-65
附录二住宅房屋层次差异调价系数表  65-66
研究生在读期间发表的论文  66

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