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中国城镇住房政策体系研究

作　者: 王旺平
导　师: 郝寿义
学　校: 南开大学
专　业: 区域经济学
关键词: 房价住房政策住房属性作用机理效率与公平
分类号: F299.23
类　型: 博士论文
年　份: 2013年
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内容摘要

住房作为人类生存与生活的场所,对人类的生产生活起着非常重要的作用。住房的重要性使得住房成为了人们生活中最为重要的需求之一,因此,拥有合适的住房也就成了大多数人为之奋斗的目标。住房作为一种产品,具有商品属性,人们一般可以通过市场来满足自己的住房需求。但是住房同时又具有价格昂贵性、外部性等特殊属性,使得社会上并不是每一个人都能在房价上涨时通过市场来解决自身的住房问题。因此,为了限制住房价格,实现住有所居,大部分国家都会通过住房政策来对住房市场进行干预,以解决城镇住房问题。自从1998年底我国实行住房货币化改革以来,我国城镇住房价格从2003年起开始经历了快速增长的过程,房价的飙升严重影响了中低收入阶层住房问题的解决。为了限制房价的快速上涨,中央政府从2003年起开始实施了一系列的房地产宏观调控政策,以防止房价快速上涨而产生的城镇住房问题。然而,房价还是在调控中陷入了越调越涨,越涨越调的政策陷阱当中,已经严重超出了大多数人的支付能力。因此,如何控制房价,解决城镇中低收入阶层住房难的问题一直困扰着政府部门。本文从住房商品市场与公共住房市场两个角度把政策分为经济政策与公共政策来对我国住房政策体系进行研究,以便能够从整体上尝试提出解决当前我国房价居高不下的难题,并在此基础上提出了解决好城镇住房问题的政策建议。因此本文主要从房价与政策的关系入手,分析了当前我国城镇住房政策对房价影响的有效性以及建立与完善住房政策体系后住房政策对住房价格的影响。根据上面的分析,本文分六章对我国城镇住房政策体系进行研究。第一章是绪论,主要从当前我国城镇住房价格现状出发,分析当前我国存在高房价事实,并分析了高房价所产生的住房问题,以此引出本文研究的意义。在此基础上从政策的角度,分析了国内外对住房政策与政策体系的研究现状,从中发现当前我国住房政策体系存在的问题,并提出研究的方法、思路以及本文拟可能的创新点。第二章则是对住房的属性、住房政策体系内容、政策分析方法等问题进行分析。住房的特征决定了它的特殊性,由此导致了住房属性的复杂性,住房属性的复杂性决定了住房市场结构也具有复杂性。因此,住房政策应该是包括不同市场结构的政策集合,这些政策集合体组成了住房政策体系。在此基础上,对政策分析的方法进行了归纳整理,以便为后面提供分析的基础。第三章则从理论的角度对住房政策体系的理论进行分析。住房政策体系作为政府政策体系的一个重要组成部分,在促进国民经济增长、维护社会公平公正等方面具有非常重要的作用。因此,本章从经济增长理论、政府干预理论、公平效率理论、公共产品理论、系统动力学理论对住房政策体系的理论基础进行了分析。并在对住房市场供给原理和政府与市场组合关系的分析基础上对存流量模型进行修正,建立了分析住房政策体系的理论模型,最后运用四象限理论模型对住房政策体系当中的经济政策与公共政策对房价影响的作用机理进行了分析。第四章是实证部分,主要从实证的角度分析了我国当前住房政策对住房价格影响的有效性。本章先对我国住房制度改革历程进行了分析,在此基础上对当前我国住房市场上主要的政策进行了简要介绍,接着运用博弈论的方法对住房政策有效性的微观机理进行了分析,并根据住房政策体系的理论模型与作用机理建立面板数据模型,在分析房价上涨合理性的基础上,从单个政策和组合政策角度对住房政策对房价的影响进行了实证研究。研究表明单个住房政策对住房价格缺乏解释能力,而不同的组合政策虽然在一定程度上能解释住房价格,但是对住房价格的解释能力还不够,由此可以判断出当前我国的住房政策对住房价格的影响缺乏有效性。第五章是在前面分析的基础上,提出了建立与完善我国城镇住房政策体系的思路,构建了住房政策体系的框架,并以天津市为例运用系统动力学的方法对政策有效性进行了仿真模拟分析。研究表明,随着国民经济的发展,在没有政策干预的情况下,天津市的房价会因经济增长而持续上涨,但在增加保有成本与扩大租赁在市场中比例的情况下,房价上涨趋势会减缓；且在住房公共政策中,土地、补贴、租赁等政策对住房价格也具有一定的抑制作用,而在住房经济政策与公共政策的共同作用下,天津市的住房价格在未来会呈现一种平缓上升的趋势。由此说明建立与完善当前我国的住房政策体系,对稳定住房价格与维护住房市场的公平具有非常重要的作用。第六章是结论部分,主要是对本文的结论做一个简单总结,并从产权、买卖租赁、保有、公共住房等几个关键环节提出了完善我国当前住房政策的政策建议,并在最后提出了未来的研究方向。

全文目录

摘要  5-8
Abstract  8-14
第一章绪论  14-48
  第一节研究背景与研究意义  14-20
    1.1.1 研究背景  14-17
    1.1.2 研究意义  17-20
  第二节国内外研究现状  20-45
    1.2.1 国内外住房政策研究现状  20-28
    1.2.2 国内外住房政策体系研究现状  28-43
    1.2.3 文献述评  43-45
  第三节研究方法与研究思路  45-46
    1.3.1 研究方法  45
    1.3.2 研究思路  45-46
  第四节拟可能的创新点  46-47
  第五节本章小结  47-48
第二章住房政策体系概述及政策分析的基础  48-72
  第一节住房属性及其市场结构分析  48-56
    2.1.1 住房的作用  48-49
    2.1.2 住房属性  49-54
    2.1.3 住房的市场结构  54-56
  第二节住房政策与住房市场的运行机制  56-59
    2.2.1 住房政策  56-58
    2.2.2 住房市场的运行机制  58-59
  第三节住房政策体系的概念、特征与目标  59-63
    2.3.1 住房政策体系的概念  59-61
    2.3.2 住房政策体系的特征  61-62
    2.3.3 住房政策体系的目标  62-63
  第四节住房政策分析的基础  63-71
    2.4.1 政策分析的溯源  64-66
    2.4.2 政策分析的概念与内容  66-68
    2.4.3 政策分析的方法  68-71
  第五节本章小结  71-72
第三章住房政策体系的理论分析  72-106
  第一节住房政策体系的理论基础  72-90
    3.1.1 经济增长理论  72-75
    3.1.2 政府干预理论  75-78
    3.1.3 公平与效率理论  78-84
    3.1.4 公共物品理论  84-87
    3.1.5 系统动力学理论  87-90
  第二节住房政策体系的理论模型  90-100
    3.2.1 住房市场的价格理论与供求原理  90-93
    3.2.2 住房市场中政府与市场组合分析  93-98
    3.2.3 住房政策体系的模型  98-100
  第三节住房政策体系的作用机理分析  100-105
    3.3.1 住房政策作用机理的四象限模型  100-102
    3.3.2 住房经济政策的作用机理分析  102-104
    3.3.3 住房公共政策的作用机理分析  104-105
  第四节本章小结  105-106
第四章我国城镇住房制度的演进及政策的有效性分析  106-142
  第一节我国城镇住房制度改革的历程回顾  106-114
    4.1.1 计划经济时期的住房制度阶段(1949-1978)  106-108
    4.1.2 住房制度改革阶段(1979-1998)  108-112
    4.1.3 住房货币化分配阶段(1998年至今)  112-114
  第二节我国现行城镇住房政策框架  114-125
    4.2.1 住房土地使用政策  114-115
    4.2.2 住房交易政策  115-118
    4.2.3 住房金融政策  118-120
    4.2.4 住房保障政策  120-122
    4.2.5 住房税收政策  122-124
    4.2.6 住房中介与物业管理政策  124-125
  第三节我国城镇住房政策的有效性分析  125-141
    4.3.1 我国城镇住房政策有效性的微观机理分析  126-129
    4.3.2 我国城镇住房政策有效性的实证分析  129-141
  第四节本章小结  141-142
第五章中国城镇住房政策体系的思路完善及仿真模拟分析  142-178
  第一节建立与完善我国城镇住房政策体系的思路  142-150
    5.1.1 建立与完善我国城镇住房政策体系的必要性分析  142-146
    5.1.2 建立与完善后的我国城镇住房政策体系框架  146-150
  第二节住房政策体系的系统动力学模型分析  150-160
    5.2.1 系统动力学在住房政策中的研究情况分析  150-151
    5.2.2 住房政策体系系统动力学模型的边界界定  151-152
    5.2.3 住房经济政策的系统动力学模型  152-156
    5.2.4 住房公共政策的系统动力学模型  156-159
    5.2.5 两种政策结合下的系统动力学模型  159-160
    5.2.6 基本假设与参数估计方法  160
  第三节住房政策体系的仿真模拟分析  160-176
    5.3.1 住房经济政策的仿真模拟分析  162-169
    5.3.2 住房公共政策的仿真模拟分析  169-174
    5.3.3 两种政策结合下的仿真模拟分析  174-176
  第四节本章小结  176-178
第六章结论与政策建议  178-189
  第一节本文的结论  178-181
    6.1.1 理论研究的主要进展  178-180
    6.1.2 实证研究与模拟实验的主要结论  180-181
  第二节政策建议  181-186
    6.2.1 明晰住房产权、完善住房产权登记制度  181-182
    6.2.2 加快提升住房利用率,大力培育住房租赁市场  182-184
    6.2.3 加强对住房保有环节的管理,构建合理的住房税收体系  184-185
    6.2.4 加大公共住房建设力度,建立与完善公共住房体系  185-186
  第三节研究的不足与未来研究展望  186-189
    6.3.1 研究的不足  186-187
    6.3.2 未来研究展望  187-189
参考文献  189-203
致谢  203-205
个人简历与科研成果  205

中国城镇住房政策体系研究

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