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基于预售制度背景下的利率政策与房产价格关系研究

作　者: 邱伟伟
导　师: 仓勇涛
学　校: 上海外国语大学
专　业: 国际贸易学
关键词: 利率预售房产价格
分类号: F822.0
类　型: 硕士论文
年　份: 2014年
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内容摘要

房地产行业是一个对于我国经济发展影响极大的行业，具有相当高的行业关联度，因而房地产市场的宏观调控政策一直是公众关心的热点问题。其中，利率政策与房产价格二者之间的关系引起了很多学者的注意。国内外学者在利率与房价之间的关系这一问题上，各学者的实证结果存在不同程度的差异，观点存在着诸多分歧。学界的主流观点是利率与房价之间呈负相关关系，但而也有部分学者认为利率与房价之间存在正相关关系或者持其它观点。与此同时，与房地产市场调控相关的房地产行业预售制度问题也是一个研究的热点。在已有的众多研究文章当中，几乎没有学者将二者联系在一起分析。利率政策调控房地产价格其实与预售制度密切相关，原因在于房地产行业的有一个显著的特点是资金密集，利率影响房价是通过影响房地产商开发资金成本起作用的，而历年统计数据表明，预售制度下的定金预收款占了房地产开发企业资金来源的很大一部分。以往的利率与房产价格关系的研究，并没有考虑预售制度这一因素，基于这一事实，本文将预售制度与利率与房产价格关系结合在一起研究，以期对上述问题做出更深入的解释。本文采集了2000-2011年间我国31个省市自治区的房价、利率、预售资金占房地产开发资金来源比例、M2供应增速以及土地交易价格增速的相关数据，以面板数据模型形式利用Eviews软件对利率、预售制度与房产价格之间的关系进行了分析，其实证结果表明：预售因素对于房产价格的形成存在显著影响；在单独考虑利率或者单独考虑预售比例因素时，二者都与房价呈正相关关系；同时利率对房价的影响与预售对房价的影响之间存在着相互抑制的效果，这可能导致利率与房价之间转而呈现负相关关系。

全文目录

谢辞  4-5
摘要  5-6
Abstract  6-9
第一章导论  9-12
  第一节研究背景  9
  第二节研究方法与技术路线  9-10
  第三节研究意义、难点与创新点  10-12
第二章文献回顾  12-18
  第一节利率政策与房地产价格关系的文献回顾  12-15
    一、利率政策对房价存在负向影响的观点  12-13
    二、利率政策对房价存在正向影响的观点  13-14
    三、利率政策与房价关系的其它观点  14-15
  第二节预售制度的文献回顾  15-18
第三章理论分析与研究设计  18-32
  第一节利率政策与房地产价格  18-22
    一、利率政策影响房地产价格机理分析与传导路径  18-20
    二、利率政策与房价关系分歧  20-22
  第二节预售制度与房地产价格  22-27
    一、预售制度与房地产市场  22-26
    二、预售制度的经济效应分析  26-27
  第三节利率与房价关系研究中引入预售制度的必要性  27-29
  第四节研究设计  29-32
    一、预售制度下私人购房成本与房地产企业开发成本的微观分析  29
    二、利率变动与房地产市场反应的微观分析  29-30
    三、预售制度——对利率与房价关系观念分歧的一个合理解释  30
    四、预售制度对利率与房价关系影响的实证模型设计  30-32
第四章实证分析  32-46
  第一节实证模型的建立  32-39
    一、变量选取与数据说明  32-38
    二、实证模型构建——半对数模型  38-39
  第二节面板数据模型检验  39-43
    一、面板数据单位根检验  39-41
    二、面板数据模型形式的设定检验  41-43
  第三节实证结果与分析  43-46
第五章结论  46-47
参考文献  47-50

基于预售制度背景下的利率政策与房产价格关系研究

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