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海峡两岸的不动产税制与物业税改革

作　者: 史文孝
导　师: 刘少军
学　校: 中国政法大学
专　业: 经济法学
关键词: 物业税海峡两岸框架设计比较研究
分类号: F812.42
类　型: 硕士论文
年　份: 2010年
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内容摘要

本文研究之目的在于对比海峡两岸的不动产税制度,藉由对台湾地区不动产相关税负的介绍与探讨,得出现行制度的优缺点,再从我国大陆目前房地产税负的实际情况出发,尝试为我国大陆的物业税改革提出建言,目的为建立完善的物业税制度框架,以符合税收公平的理想。研究方法主要为比较研究法,文献研究法等。物业从词源上看,其实是舶来品,来源于香港、东南亚地区。虽然与房地产在阐述角度上有微小差别,但是基本等同于房地产、不动产。本文本着求同存异、化繁为简的原则,将物业作此解。物业税就是对不动产、房地产在保有阶段征收的财产税。其在中国历史上由来已久。在当代,其仍然有存在的必要性和合理性。主要体现在为贫瘠的地方财政增加税源、提供财产保值增值的公共产品、起到宏观调控作用、完善税制推进法治等。台湾地区没有物业税这个税种,但实际上存在此种制度,主要体现为房屋税、地价税和土地增值税。地价税和房屋税从财产保有阶段课税,而土地增值税是从财产流转或者说是财产所得而课税,还有一些诸如契税、田赋等税种。台湾地区不动产税制度具有以下特点:财产保有环节和流转环节分别课税,房屋和土地分别课税,免税、税收优惠制度起到了调控作用,税率设计上轻保有、重流转,不动产税收是地方财政的重要税源。有些制度值得我国大陆借鉴。我国大陆目前也没有物业税此税种,但是已有房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税等。其中保有阶段的不动产税为房产税、城镇土地使用税和耕地占用税,流转阶段的不动产税为土地增值税和契税。我国大陆不动产税制度目前存在以下问题:从框架设计上,没有独立、完善的不动产税体系;从立法技术上,具体制度设计不合理;从配套制度上,没有建立相关的基础制度。物业税的范围是一个值得讨论的问题。因此本文首先界定物业税的概念,并阐述物业税与土地出让金不同,两者在性质上、法律关系上、制度价值上及调整手段上不同。土地年租制与物业税本质不同,无法取代。而且物业税的开征与增加民众负担是两个不同的问题。其次,土地增值税不应该废除,其征收是对资本增值的一种节制,但是应当与房屋增值一并纳税,改称为“房地产增值税”。最后,关于不动产保有阶段的物业税,应当将土地和房屋合并计税,在征税范围上纳入农村土地,与流转阶段的增值纳税分别课税,建立评估制度等。在具体框架设计上归纳总结将不动产保有阶段的课税合并,统称为物业税;另修订完善我国土地增值税的内容,改为“房地产增值税”。物业税的纳税义务人为不动产所有人或用益物权人,无法判断所有人、用益物权人时,不动产管理人或现住人为纳税义务人。课征范围应该包括土地以及附着于土地之上的各种房屋。房屋和土地应该合并计税。征税应该包括城市和农村。物业税计税依据应该是房地产评估价值。在税率上规定一定的浮动范围,授权省级人大及其常委会在幅度范围内选择合适的税率。在设计物业税税率时,应该让税率有所提高,达到资源优化配置的目的,并对闲置土地实行高税率,以此促进地尽其用。在免税及税收优惠方面,对农村土地和房屋物业税的免除,自用住宅之物业税减免,工业不动产之物业税减免,公益事业用不动产免税,机关不动产免税等。

全文目录

摘要  4-6
ABSTRACT  6-13
引言  13-16
第一章物业税概念的界定  16-26
  一、物业税概念的界定及范围  16-19
    （一）物业的概念  16-18
    （二）物业税的概念、性质和范围  18
    （三）其他主要国家和地区的物业税概述  18-19
  二、我国物业税的发展历程  19-21
    （一）清政府时期  20
    （二）国民政府时期  20
    （三）新中国成立后  20-21
  三、物业税存在之必要性及合理性分析  21-26
    （一）我国房地产业发展现状  21-22
    （二）物业税存在之必要性及合理性分析  22-26
第二章我国台湾地区不动产税的法令制度  26-39
  一、三大税种的介绍  26-27
  二、地价税之规定  27-30
    （一）课征范围  28
    （二）税率结构  28-29
    （三）税率优惠及税收减免  29-30
  三、房屋税的规定  30-32
    （一）课征范围  30-31
    （二）税率结构  31
    （三）免税及减税  31-32
  四、土地增值税的规定  32-35
    （一）课征范围  32-33
    （二）税率结构  33
    （三）税率优惠及税收减免  33-35
  五、其他税种  35-36
    （一）田赋  35
    （二）契税  35-36
    （三）空地税和荒地税  36
  六、对台湾地区不动产税制度的小结  36-39
    （一）不动产保有环节和流转环节分别课税  36
    （二）房屋和土地分别课税  36
    （三）在统一的不动产税体系下对农地实行免税  36-37
    （四）免税、税收优惠制度起到了调控作用  37
    （五）税率设计上轻保有、重流转  37
    （六）一套完备的评估体系  37-38
    （七）不动产税收是地方财政的重要税源  38-39
第三章我国大陆现行的不动产税收制度  39-47
  一、我国大陆现行不动产税分类  39
  二、保有阶段的不动产税  39-42
    （一）房产税和城市房地产税  40
    （二）城镇土地使用税和耕地占用税  40-42
  三、流转阶段的不动产税  42-43
    （一）土地增值税  42
    （二）契税  42-43
    （三）土地增值税与所得税的关系  43
  四、对我国大陆不动产税制度之评述  43-47
    （一）从框架设计上，没有独立、完善的不动产税体系  44-45
    （二）从立法技术上，具体制度设计不合理  45-46
    （三）从配套制度上，没有建立相关的基础制度  46-47
第四章物业税征收相关问题探讨  47-59
  一、物业税无法取代土地出让金  47-51
    （一）土地出让金与我国大陆特有的社会制度有关  48-50
    （二）关于土地年租制的问题  50
    （三）关于物业税增加负担观点辨析  50-51
  二、土地增值税之存废  51-54
  三、不动产保有阶段的物业税课税范围  54-59
    （一）保有阶段土地和房屋应该合并课税  55
    （二）征税范围应该涵盖农村土地  55-56
    （三）耕地占用税制度纳入到保有阶段物业税中  56-57
    （四）土地增值税不应该包含在保有阶段物业税中  57
    （五）其他方面的制度建设  57-59
第五章物业税基本框架设计  59-69
  一、物业税框架设计概述  59-60
  二、课征对象和范围  60-63
    （一）纳税义务人  61-62
    （二）课征范围  62
    （三）计税依据  62-63
  三、税率  63-65
  四、免税和税收优惠  65-69
    （一）对农村土地和房屋物业税的免除  66
    （二）自用住宅之物业税减免  66
    （三）工业不动产之物业税减免  66-67
    （四）公益事业用不动产免税  67
    （五）机关不动产免税  67-68
    （六）其他关于税收优惠的适用  68-69
结论  69-71
参考文献  71-75

海峡两岸的不动产税制与物业税改革

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