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售后回租在养老地产中的运作机制研究

作　者: 胡俊英
导　师: 陈德强
学　校: 重庆大学
专　业: 建筑与土木工程
关键词: 养老地产售后回租融资模式运作机制
分类号: F299.23
类　型: 硕士论文
年　份: 2013年
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内容摘要

人口老龄化是人类社会进入21世纪面临最为严峻的挑战，它带来的人口结构变革将引发社会经济的一系列变化，这些变化使养老产业发展充满了挑战和机遇。面对老龄化的挑战，如何使老人“老有所养、老有所医、老有所学、老有所乐”已引起了社会各界的高度重视。与老年人生活息息相关的住房问题，也同样得到政府以及社会相关机构的关注，养老地产的开发正在成为新的热点。然而，养老地产发展面临着如何开发，如何经营以及怎样融资的诸多问题，在这些诸多问题中寻找合适的融资工具成为解决养老地产开发运营问题的关键。本文旨在研究论证养老地产售后回租模式的运作机制以及可行性。研究建立在养老地产售后回租的三个理论基础之上，通过学习相关文献，总结分析了养老地产开发以及售后回租应用的研究成果和研究方法，进而为本文研究提供了理论研究依据。进入问题分析阶段，在研究养老地产发展现状的过程中，发现并分析了养老地产开发中存在的一些问题。其中融资问题是制约养老地产开发的关键问题，本文给予养老地产开发的融资解决方案，设计了养老地产售后回租的模式，并且系统分析了这种模式的运作流程及相关框架和程序。最后，本文通过案例的设计阐述并分析了养老地产售后回租的具体应用。本文通过对目前我国养老地产开发现状的分析，发现养老地产开发中最突出的三个问题是：一、资金问题，包括社会资金投入以及企业融资渠道的问题；二、开发模式问题，企业开发的养老地产是持有还是出售的问题；三、运营管理的问题，有关养老地产后期的管理模式的选择问题。本文利用养老地产售后回租模式运作机制的设计，通过融资工具售后回租解决资金问题，进行养老地产租与售的决策分析，提出了养老地产开发的模式，设计了包括管理模式框架、融资框架以及融资交易结构等解决了养老地产的运营管理问题。本文首次提出将融资性售后回租应用于养老地产的开发中，实现了房地产经济的金融资本循环，也开辟了一条养老地产开发的新思路，为企业进行养老地产开发及融资渠道研究提供了参考意见。

全文目录

摘要  3-4
ABSTRACT  4-10
1 绪论  10-18
  1.1 研究背景  10-14
    1.1.1 社会老龄化现状催生养老地产的需求  10-12
    1.1.2 人均 GDP 水平奠定养老地产发展的基础  12-14
  1.2 研究的意义  14
    1.2.1 理论意义  14
    1.2.2 实践意义  14
    1.2.3 社会意义  14
  1.3 研究目的和内容  14-15
    1.3.1 研究目的  14-15
    1.3.2 研究内容  15
  1.4 研究方法、思路及框架  15-18
    1.4.1 研究方法  15-16
    1.4.2 研究思路及框架  16-18
2 养老地产售后回租模式的理论基础和研究综述  18-32
  2.1 相关理论基础  18-20
    2.1.1 老年亚文化群理论对养老地产的启示  18
    2.1.2 新公共管理理论倡导的市场化策略  18-19
    2.1.3 债务替代理论是融资租赁产生的理论基础之一  19-20
  2.2 国内养老地产的研究综述  20-23
    2.2.1 养老地产的开发、运营模式研究  20-21
    2.2.2 养老地产的融资模式研究  21-22
    2.2.3 国内养老地产研究现状的总结  22-23
  2.3 国外融资租赁的应用研究  23-27
    2.3.1 美国融资租赁的应用研究  23-24
    2.3.2 英国融资租赁的发展研究  24-25
    2.3.3 日本融资租赁的发展研究  25-26
    2.3.4 国外融资租赁的发展对我国经济发展的启示  26-27
  2.4 国内融资性售后回租的应用研究  27-32
    2.4.1 融资租赁业在我国的发展历程  27-28
    2.4.2 售后回租应用于收益型房地产的研究  28-30
    2.4.3 售后回租应用于其他建设项目的研究  30-32
3 我国养老地产发展现状分析  32-48
  3.1 养老地产发展概况  32-34
    3.1.1 养老地产的涵义  32
    3.1.2 养老地产的类型及模式  32-34
  3.2 国外养老地产开发运营模式研究  34-37
    3.2.1 美国养老地产的开发运营模式  34
    3.2.2 日本养老地产的开发运营模式  34-35
    3.2.3 新加坡养老地产的开发运营模式  35
    3.2.4 国外养老地产开发运营的经验总结  35-37
  3.3 国内养老地产的开发现状  37-42
    3.3.1 保险行业通过推出养老保险产品进行养老地产开发  37-39
    3.3.2 大型房地产公司进行商业地产性质的养老地产开发  39-42
  3.4 养老地产开发中存在的问题分析  42-48
    3.4.1 开发资金需求大，回收期长  42
    3.4.2 融资渠道狭窄  42-44
    3.4.3 缺乏明确的土地优惠和税收优惠政策  44-45
    3.4.4 缺乏专业的养老地产管理团队  45
    3.4.5 缺乏融资风险防范机制  45-48
4 养老地产售后回租模式的可行性分析  48-66
  4.1 售后回租的概念及特征  48-50
    4.1.1 租赁物的法律界定  48
    4.1.2 租赁物的性质  48-49
    4.1.3 售后回租的概念  49-50
    4.1.4 售后回租的特征  50
  4.2 售后回租与其他信用工具的比较  50-53
    4.2.1 与传统租赁的比较  50-51
    4.2.2 与一般商业信用的比较  51-52
    4.2.3 与银行信用的比较  52-53
  4.3 售后回租的经济性质及经济功能  53-57
    4.3.1 售后回租的经济性质  53-54
    4.3.2 售后回租的微观经济功能  54-55
    4.3.3 售后回租的宏观经济功能  55-57
  4.4 发展养老地产售后回租的意义  57-59
    4.4.1 合理分担融资风险，构建金融生态链  57
    4.4.2 促进民营经济分担社会养老压力  57-58
    4.4.3 缓解房地产公司融资困境  58
    4.4.4 加快房地产行业的转型  58-59
  4.5 养老地产售后回租的可行性分析  59-66
    4.5.1 法律政策可行性  59-61
    4.5.2 市场环境可行性  61-63
    4.5.3 盈利模式可行性  63-65
    4.5.4 运作机制可行性  65-66
5 养老地产售后回租模式运作机制设计  66-86
  5.1 养老地产租与售模式的决策分析  66-67
  5.2 运作机制设计要求及保障条件  67-68
    5.2.1 设计要求  67-68
    5.2.2 运作保障条件  68
  5.3 融资运作流程设计  68-70
    5.3.1 项目公司与租赁公司发生售后回租交易  69
    5.3.2 融资租赁公司与商业银行签订保理业务  69
    5.3.3 项目公司与担保公司签订担保协议  69-70
  5.4 管理运作模式设计  70-72
    5.4.1 管理运作流程  70-71
    5.4.2 管理主体设计  71-72
    5.4.3 入住模式设计  72
  5.5 融资框架设计  72-76
    5.5.1 投资结构设计  73
    5.5.2 融资结构设计  73-74
    5.5.3 资金结构设计  74-75
    5.5.4 信用保证结构设计  75-76
  5.6 融资程序及融资交易结构设计  76-78
    5.6.1 投资决策阶段  76-77
    5.6.2 融资决策阶段  77
    5.6.3 融资谈判  77
    5.6.4 融资的执行  77
    5.6.5 融资交易结构设计  77-78
  5.7 养老地产售后回租的租金支付及计算方法  78-86
    5.7.1 租金组成结构  78-79
    5.7.2 租金的支付方式  79-80
    5.7.3 影响租金的主要因素  80-81
    5.7.4 租金定价的计算方法  81-86
6 案例设计—养老地产售后回租模式的应用  86-100
  6.1 项目概况  86-88
  6.2 项目特点  88-89
  6.3 项目的运作机制  89-91
    6.3.1 项目运作流程  89-90
    6.3.2 项目的融资框架  90
    6.3.3 售后回租的交易结构  90-91
    6.3.4 入住模式及盈利模式  91
    6.3.5 政府的参与活动  91
  6.4 成本效益估算  91-94
    6.4.1 建设投资估算  91-92
    6.4.2 项目销售收入及租金收入估算  92-94
  6.5 资金计划及筹措  94-96
  6.6 项目财务分析  96-100
    6.6.1 盈利能力分析  96-97
    6.6.2 项目偿债能力分析  97
    6.6.3 财务生存能力分析  97-98
    6.6.4 售后回租带来的节税效应分析  98-100
7 总结  100-104
  7.1 研究结论  100-101
  7.2 研究局限性及展望  101-104
    7.2.1 研究中的不足  101
    7.2.2 保证研究模式的实现仍需解决的问题  101-102
    7.2.3 未来展望  102-104
致谢  104-106
参考文献  106-108
附录  108-126
  A. 作者在攻读硕士学位期间发表的论文  108-110
  B. 附表  110-126

售后回租在养老地产中的运作机制研究

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