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我国不动产课税制度研究

作　者: 王宛岩
导　师: 陈穗红
学　校: 财政部财政科学研究所
专　业: 财政学
关键词: 不动产税房地产市场地方财政
分类号: F812.42
类　型: 博士论文
年　份: 2010年
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内容摘要

税收作为宏观调控的重要手段,在经济运行过程中发挥着重要的调控作用。新中国成立以来,我国与不动产相关税制不断发展和演变,对促进我国房地产市场发展、增加地方财政收入都做出了很大贡献。但目前我国现行的与不动产相关税制无论从征税对象、征税环节还是调控手段等都不尽合理,已经不能适应当前社会经济发展要求,不能起到有效调节房地产市场的作用,不动产相关税制也存在着全面的制度缺陷,需要进行整体性的改革整合,简并现行相关税种,统一开征新的不动产税。我国开征不动产税的政策目标总体而言可以归纳如下：规范房地产市场发展,抑制房价过快增长,调节社会财富收入差距,健全地方财政制度,完善地方税收体系,增加地方公共服务供给能力,降低房地产行业风险给金融系统带来的风险等。这些政策目标在理论上都是可行的,但还需要不动产税开征实践的检验。从研究梳理和分析国外发达国家和地区不动产税经验看,不动产税已经成为地方财政的主要收入来源,“宽税基、少税种、低税率”也成为20世纪80年代以来世界各国不动产税制改革和发展的基本原则,这种税制结构有利于取得纳税人的认同,并且能够为地方财政提供充足稳定的税源；同时各国不动产税税制也多为“重保有、轻流通”的结构,这会提高房地产保有成本,有利于减少房地产投机行为,提高房地产市场流动性,增加房屋有效供给,促进房地产市场的健康发展；最后,一套完善的不动产税收配套服务体系是提高税收征管效率的关键节点,包括发达的不动产评估体系以及完善的不动产产权登记系统。这些国外的不动产税实践经验对于我国不动产税的框架设计具有很好的借鉴价值。不动产税的开征会影响不动产的价格、地方财政收入和公共服务供给水平,因此制定合理的不动产税制,是规范房地产市场行为,确保房地产行业平稳发展,调节社会财富分配和健全地方税制、完善地方财政体制的重要前提。就我国而言,对于不动产税的设计框架,需要结合国际经验和我国具体国情,在税收普遍原则、优势原则,公平原则和最小阻力原则的指导下,在计税依据、评估部门、评估程序和评估方法等方面进行合理的设计,并做好配套实施条件的建设,使不动产税的开征达到调控房地产市场和健全地方财政制度、增加地方公共服务供给的功效。总之,全文紧密围绕不动产税的研究背景、理论现实意义和制度设计框架来进行研究。在研究过程中,运用税收和财政理论、通过定性分析和定量分析相结合、国际经验与我国国情相结合,借助于数据分析、计量手段、图形表格和案例分析等综合研究方法,全面分析了开征不动产税的理论依据、制度选择和经验借鉴,有针对性地回答了当前国内关于开征不动产税的若干争论问题,提出了自己的看法。并重点研究了我国不动产税制设计和建设中的若干主要问题,提出了我国不动产税制的框架设想。本论文的创新点主要表现在以下几方面：第一,通过税收理论研究了开征保有环节不动产税在理论上的合理性和可行性。认为从管理和规范房地产市场发展来看,开征不动产税有利于健全房地产税制,遏制房价过快增长趋势,促进房地产业健康发展；有利于改善地方财政面临的尴尬局面,健全地方财政体制,激励地方加大对公共服务的投入,改善民生,构建和谐社会。第二,通过模型和案例分析了开征不动产税对房地产业和地方财政的可能影响。论文使用卢卡斯资产定价模型分析了不动产税对房地产价格的影响,得出其开征将在一定程度上起到抑制房地产价格上涨趋势的结论。同时利用相关财政理论建立模型,分析了不动产税开征对于地方财政收入和公共产品提供水平的影响。论文还根据吉林省的情况,采用模拟分析的方法,检验了开征不动产税对房地产价格和地方财政的影响,得出了不动产税开征有利于降低房地产价格和增加财政收入的结论。第三,在深入研究和分析我国不动产相关税制的变迁以及借鉴国外征收不动产税的经验的基础上,总结设计出了一套符合我国具体国情的不动产税制框架体系,并给出了建设相关配套设施的建议,为我国开征不动产税提供了实践上的指导,为相关部门的政策制定提供了有益参考。不动产税的开征不仅是我国市场经济发展的必然要求,也是我国经济社会发展的内在需要。研究不动产税对于规范我国日益发展的房地产市场,推动我国经济社会发展,调节产业结构以及健全地方财政体制都具有十分重要的意义。希望本文提出的一些不动产税的理论分析和具体实践设计,可以为我国不动产税设立和开征起到一定的推动和参考作用。

全文目录

摘要  3-6
Abstract  6-10
目录  10-17
第一章序言  17-35
  第一节研究背景及意义  17-22
    一、研究背景  17-21
    二、研究意义  21-22
  第二节研究对象的基本概念界定  22-23
    一、基本概念  22-23
    二、本文的研究对象  23
  第三节国内外研究综述  23-31
    一、国外研究成果  23-27
    二、国内研究现状  27-31
  第四节研究方法与论文框架  31-33
    一、研究方法  31-32
    二、论文框架  32-33
  第五节论文的创新点与不足  33-35
第二章不动产税的基本理论分析  35-43
  第一节不动产税的起源  35-36
    一、不动产税是财产税发展到一定阶段的产物  35
    二、市场经济对不动产税的发展具有推动作用  35-36
  第二节不动产税的理论基础  36-37
  第三节不动产课税的受益论与新论  37-40
    一、受益论简介  37-38
    二、新论简介  38-39
    三、两者间的争议  39-40
  第四节不动产税的功能  40-43
    一、转变政府职能,改善公共建设  40
    二、保障地方税源稳定,享受不动产增值收益  40-41
    三、减少贫富差距,促进社会分配公平  41-42
    四、促进房地产市场健康发展  42-43
第三章不动产税的国际和地区经验借鉴  43-55
  第一节美国的不动产税制  43-46
    一、美国不动产税简介  43-44
    二、美国不动产税收管理体系  44-46
    三、美国不动产税收体系的特点总结  46
  第二节英国的不动产税制  46-47
    一、英国不动产税简介  46-47
    二、英国不动产税制特点  47
  第三节日本的不动产税制  47-48
    一、日本不动产税简介  47-48
    二、日本不动产税收的特点  48
  第四节香港的不动产税制  48-50
    一、物业税  48-49
    二、差饷税  49-50
  第五节台湾的不动产税制  50-51
    一、地价税  50-51
    二、房屋税  51
  第六节经验总结  51-55
    一、不动产税多作为地方税种,并在地方财政中发挥重要作用  51-52
    二、以"宽税基、少税种、低税率"为基本原则  52
    三、保有环节的不动产税收占全部不动产相关税收的比重较高  52-53
    四、完善的配套服务体系  53
    五、对不动产税收立法高度重视,保证不动产税收征管工作的严肃性  53
    六、制订了相应的税收减免和优惠政策  53-55
第四章我国不动产相关税制的变迁和现状  55-73
  第一节我国不动产相关税制的变迁  55-58
    一、起步阶段(1950-1957)  55
    二、停滞阶段(1958-1978)  55-56
    三、恢复和发展阶段(1979-2003)  56-57
    四、改革阶段(2003-至今)  57-58
  第二节现行不动产相关税制概况及评价  58-69
    一、现行不动产相关税种介绍  58-62
    二、现行不动产相关税种收入在全国财政和地方财政中的地位  62-64
    三、现行不动产相关税制评价  64-69
  第三节近年物业税改革试点探索情况  69-73
    一、北京市物业税模拟评税试点情况  69
    二、丹东市物业税模拟评税试点情况  69-70
    三、吴忠市物业税模拟评税试点情况  70
    四、江苏省物业税模拟评税试点情况  70-71
    五、深圳市物业税模拟评税试点情况  71
    六、安徽芜湖市物业税模拟评税试点情况  71-72
    七、物业税模拟评税试点存在的主要问题  72-73
第五章我国不动产税制度改革与框架设计  73-90
  第一节我国开征不动产税的必要性  73-77
    一、开征不动产税是健全税制、构建地方主体税种的需要  73-74
    二、开征不动产税是完善土地制度的需要  74-75
    三、开征不动产税是调节收入分配,维护社会公平的需要  75
    四、开征不动产税是房地产宏观调控的需要  75-77
  第二节开征不动产税的基本条件  77-78
    一、不动产税征收要求产权清晰,要理顺各种产权关系  77
    二、不动产价值评估要有一个公平、公正的评估机构  77-78
  第三节制度框架设计的基本原则  78-81
    一、税收的普遍原则  78-80
    二、我国不动产税税制设计应符合的相关原则  80-81
  第四节我国不动产税税基选择和征税范围的划分  81-84
    一、税基选择的考虑因素  81-82
    二、我国不动产税征税范围的划分  82-84
  第五节不动产税的税种确定  84-85
    一、房产税、城镇土地使用税可直接并入不动产税  84
    二、土地增值税、耕地占用税和契税不并入不动产税  84-85
  第六节不动产税的税率确定  85-88
    一、税率形式  85-87
    二、税率水平的考虑因素  87-88
    三、税率的决定权  88
  第七节不动产税的减免和优惠  88-90
第六章计税依据与评估方法  90-108
  第一节不同计税依据的比较  90-95
    一、不动产计税依据概述  90-92
    二、不动产计税依据的国际经验  92
    三、我国目前与不动产相关税收的计税依据  92-95
  第二节评估部门的确定  95-98
    一、评估部门确定的模式与原则  95-96
    二、评估部门设置的国际经验  96-97
    三、我国不动产评估部门的设置  97-98
  第三节评估方法与技术  98-103
    一、传统评估方法  98-101
    二、评估技术  101-102
    三、评估周期的确定  102-103
  第四节批量评估程序  103-108
    一、确立要评估的房地产  103
    二、定义市场区域  103-104
    三、确认影响价值形成的特征  104
    四、建立模型  104-105
    五、校准模型  105-106
    六、应用模型  106
    七、检查批量评估的结果  106-108
第七章不动产课税与地方财政  108-134
  第一节财政分权理论论述  108-113
    一、第一代财政分权理论:TOM模型  109-111
    二、第二代财政分权理论  111-113
  第二节 :我国分税制改革的成效和问题  113-123
    一、分税制改革的主要内容  113-122
    二、分税制成效的简要评价  122-123
  第三节不动产税与地方公共财政  123-134
    一、不动产税对于地方公共财政的意义:以美国为例  123-126
    二、财政分权背景下的不动产税与地方公共产品供给  126-134
第八章不动产课税与房地产价格  134-153
  第一节当前我国房地产市场现状  134-138
    一、房地产市场发展迅速  134-137
    二、房地产市场目前的问题  137-138
  第二节近期国家房地产价格政策目标  138-142
  第三节不动产税与土地出让金的关系  142-144
    一、不动产税与土地出让金的差别  143
    二、针对不动产税是否应该包含土地出让金的争论  143-144
    三、当前的政策建议  144
  第四节不动产税对房地产价格的影响  144-153
    一、不动产税对购房者的影响  145-148
    二、不动产税对开发商的影响  148-150
    三、不动产税对房价影响的卢卡斯模型  150-153
第九章不动产课税的配套实施条件  153-166
  第一节法律条件  153-160
    一、法律制度方面的缺陷  153-154
    二、开征不动产税的法律基础  154-156
    三、我国不动产税的立法原则与立法模式的选择  156-159
    四、不动产税的税权分配  159-160
  第二节技术条件  160-164
    一、产权登记制度需要完善  160-161
    二、建立和完善不动产评估制度  161-162
    三、全国联网,建立相关的信息数据库  162
    四、建立起公正有效的申诉机构  162-164
  第三节人力资源  164-166
    一、税务部门专门的征管和稽查人员  164-165
    二、不动产税税基评估师  165
    三、非评估职位的工作人员  165-166
第十章改革案例分析—吉林省不动产税模拟  166-173
  第一节不动产税改革方案  166-168
    一、土地出让制度改革  166-167
    二、不动产相关税制的改革  167-168
  第二节开征不动产税对吉林省地方财政收入的影响  168-173
    一、方法设计与数据选取  168-170
    二、不动产税收入与吉林地方财政收入的比较  170-171
    三、模拟结论  171
    四、模拟方法存在的不足  171-173
参考文献  173-180
研究生期间发表论文  180-181
后记  181

我国不动产课税制度研究

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