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住宅买卖合同中卖方的信息披露义务

作　者: 许铭
导　师: 杨代雄
学　校: 华东政法大学
专　业: 民商法学
关键词: 住宅买卖卖方信息披露义务信息
分类号: D923.6
类　型: 硕士论文
年　份: 2010年
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内容摘要

国内房地产市场蓬勃发展,房地产纠纷也日益增多。在房屋买卖纠纷中,有许多是由于卖方故意隐瞒或未完全披露房屋的相关信息而引起的。为了保护购房者的利益,包括购房者在情感上及安全上的利益,许多国家在卖方信息披露方面都有相关立法、司法判例,要求住宅买卖中的出售方在交易完成前向购买方披露有关待售房产的相关信息。在普通法系国家,以美国、加拿大、澳大利亚为代表,随着城市化进程的不断发展,买方对于房屋建造过程中涉及的卖方各种权利的取得及房屋的建造信息等,显然处于更为不利的地位,在司法实践中,法院首先认可了卖方在权利瑕疵方面的信息披露义务,接着又提出卖方所出售的房屋应具有适居性,这是一切居住房屋交易的必然隐含条款。后来法院又逐步扩大了权利瑕疵的范围。在传统的“买者风险自负”的原则下,法院无法对卖方作出更多的要求以平衡买卖双方的谈判地位。这样,先期以“买者风险自负原则”为主导的格局,在立法及司法实践中逐步发展为对“买者风险自负原则”的修正与补充,信息披露义务的设定是其中最主要的表现之一。它要求卖方披露更多的信息,以令买方获知有关交易标的真实情况,从而达到平衡买卖双方的谈判地位的目的。基于此目的,各普通法系国家根据自身需要作出了自己的规定。在大陆法系国家,以法国、德国为代表,受古罗马法学家西塞罗的影响,在信息披露义务方面,要求订立合同的双方遵守诚信原则。从诚信原则出发,大陆法系各国对先合同义务中的信息披露义务作出了各自的规定。但我们也看到,由于德国、法国两国对房地产交易实行了严密的监管,大部分有关房屋的信息已由第三方机构代为调查,卖方对房屋状况的披露义务已经大部分转嫁给了更有知识和经验的第三方。若仍有其他需要卖方披露而卖方故意或过失而未予披露的信息,买方可以授引先合同义务中的信息披露义务,要求卖方承担相应的责任。纵观我国目前的房地产法律法规以及司法实践,关于信息披露义务,并没有全面细致的规定。民法通则以及合同法对属于先合同义务的信息披露义务作了基础性的规定,即信息披露义务是建立在诚实信用原则之上的。但是作为调整房地产交易的主要法律,《中华人民共和国城市房地产管理法》以及建设部颁布的《城市房地产转让管理规定》均未涉及到有关住宅买卖中卖方信息披露义务的规定,一些地方性的房地产转让法规作出了一些简单的规定,如《上海市房地产转让办法》、《北京市城市房地产转让管理办法》等等。本文将通过对普通法法系、以及大陆法系国家的立法以及司法实践进行研究,并比照我国的案例、立法及司法实践,来探讨住宅买卖合同中卖方信息披露义务的理论基础,以及卖方信息披露义务的内容、履行期限、违反信息披露义务时的救济措施等。同时,我们注意到,国内对于住宅买卖中卖方信息披露义务研究,还仅仅处于初始阶段,因此,在理论及实践上都需要作进一步的探讨。

全文目录

摘要  5-7
Abstract  7-11
导言  11-14
  一、问题的提出  11-13
  二、讨论范围的限定  13-14
第一章我国案例及立法、司法现状  14-22
  第一节 “凶宅”案及司法实践  14-17
  第二节其他因信息披露不充分而产生的纠纷  17-19
  第三节我国目前的法律规定  19-22
第二章国外的立法及司法实践  22-40
  第一节普通法系国家的立法及司法实践  22-36
    一、“买者风险自负原则”及对该原则的批判  22-23
    二、美国相关立法及司法实践  23-31
    三、加拿大相关立法及司法实践  31-34
    四、澳大利亚相关立法及司法实践  34-36
  第二节大陆法系国家的立法及司法实践  36-40
    一、信息披露义务的发展  36-38
    二、德国与法国在房产交易信息披露方面的实践  38-40
第三章住宅买卖合同中卖方信息披露义务的理论依据与功能  40-43
  第一节信息披露义务的理论依据  40-42
  第二节卖方信息披露义务的功能  42-43
    一、保护市场交易主体权益  42
    二、维护交易的效益性、安全性  42-43
    三、有利于建立客观、公正的市场交易秩序  43
第四章住宅买卖合同中卖方信息披露义务的制度构造  43-50
  第一节美澳模式与德法模式的比较及对我国的借鉴意义  43-45
  第二节卖方信息披露义务的制度构造设想  45-50
    一、卖方信息披露义务的内容  45-47
    二、卖方信息披露义务的履行期限  47-48
    三、卖方信息披露义务的履行方式  48-49
    四、卖方违反信息披露义务的救济措施  49-50
第五章结语  50-51
参考文献  51-56
在读期间发表的学术论文与研究成果  56-57

住宅买卖合同中卖方的信息披露义务

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