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房地产新城市拓展项目可行性研究

作　者: 黄成博
导　师: 汪秀英
学　校: 首都经济贸易大学
专　业: 工商管理
关键词: 新城市拓展可行性研究投资决策获取成本
分类号: F293.3
类　型: 硕士论文
年　份: 2011年
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内容摘要

房地产开发活动事关国计民生,其项目开发过程具有投资大、周期长、地域性强、不确定性因素多等特点,是一项较为复杂而又充满风险的投资活动。它具有高投资、高收益、高风险的属性。正因为房地产项目投资的投资回收期较长,投资过程充满了不确定的主观和客观因素,所以在进行房地产投资前,投资者必须对拟购置地块进行缜密的调查、分析和策划,对拟建设项目进行周密的市场预测和定位,并通过财务分析和经济评价进行投资项目的可行性研究,以便对投资项目做出正确的投资决策。尤其针对新拓展城市,由于开发企业不了解该城市的房地产市场,极易造成投资失败,而带来巨大的经济损失及品牌伤害。针对新拓展城市房地产投资项目的可行性研究有利于保证投资的科学性和合理性,有助于确保投资方案的优化和实体投资的有序性,并为房地产项目的后续工作提供依据。房地产企业只有做好对新拓展城市房地产项目可行性研究,才能使企业立于不败之地,从而使企业获取更大的经济利益。目前,国内针对新城市拓展项目的可行性分析方面还没有形成一套比较全面系统的理论和方法,政府机构和企业界在房地产新城市拓展方面进行可行性分析的意识还比较薄弱。因此,为了保证对新城市房地产投资的可持续健康发展,尽量减少风险损失,有必要对新城市拓展项目的可行性及获取成本进行研究,提出对策尽量规避减少投资风险。本论文的目的就在于寻求分析新城市拓展项目是否可行及获取成本的有效方法,以期有效的规避开发企业的投资风险。同时,在剖析了现行可行性研究的特色和弊端的基础上,重点针对如何通过城市、土地及房地产市场、项目本体及经济收益、土地获取价格的确认等因素的分析,建立一个综合的房地产开发项目可行性研究模型,从而使投资者对房地产投资进行直观的判定,力求避免“投资房地产稳赚不赔”的传统想法,使决策更为科学。本文选择荣盛湛江南亚郦都项目作为案例研究对象,在对项目开发研究的基础上,结合荣盛湛江南亚郦都项目内、外部环境及自身特点,重点针对土地获取前的投资决策阶段,分析了投资的决策过程,对项目成败的重要因素进行估计和分析,同时提出较为详细的土地获取价格制定的参考标准。

全文目录

提要  5-6
Abstract  6-11
第1章绪论  11-17
  1.1 问题的提出  11
  1.2 我国房地产产业的发展历程  11-14
    1.2.1 销售增长强劲  12
    1.2.2 投资增长迅猛  12-13
    1.2.3 建设规模宏大  13
    1.2.4 开发企业迅猛增长  13-14
  1.3 国内外研究现状  14
  1.4 研究目的、研究内容及研究方法  14-17
    1.4.1 研究目的  14-15
    1.4.2 研究内容及结构  15
    1.4.3 本文主要的研究方法  15-17
第2章房地产项目投资及可行性研究概述  17-25
  2.1 房地产的基本概念  17
  2.2 房地产投资的基本意义及特征介绍  17-18
    2.2.1 投资对象具有固定性和不可移动性  17
    2.2.2 房地产投资投有入高、成本高特性  17
    2.2.3 房地产投资回收期长  17-18
    2.2.4 房地产投资具有高风险性  18
    2.2.5 房地产投资具有较强的环境约束性  18
  2.3 房地产可行性研究的概念及必要性  18-19
    2.3.1 能保证投资决策的科学性  19
    2.3.2 能保证项目选择的优化  19
    2.3.3 能保证房地产投资的有序性  19
  2.4 房地产可行性研究存在的误区  19-20
    2.4.1 可行性研究得到一个确定的结论  19-20
    2.4.2 "先入为主"的可行性研究  20
  2.5 本文的可行性研究与传统可行性研究的区别  20-22
    2.5.1 研究的阶段不同  20
    2.5.2 研究的内容不同  20-21
    2.5.3 研究的目的不同  21
    2.5.4 研究的方法不同  21-22
    2.5.5 研究的结论不同  22
  2.6 试用本研究方法的基础和明确的问题  22-25
    2.6.1 本文所适用的房地产开发企业  22-23
    2.6.2 房地产开发企业有明确的新城市选择标准  23
    2.6.3 房地产开发企业有明确的预期收益标准  23
    2.6.4 关于选取案例的说明  23-25
第3章房地产项目投资环境分析  25-44
  3.1 市场的表现形式  25-26
    3.1.1 宏观市场表现良好,微观市场表现良好  25
    3.1.2 宏观市场表现良好,微观市场表现较差  25-26
    3.1.3 宏观市场表现较差,微观市场表现良好  26
    3.1.4 宏观及微观市场表现均较差  26
  3.2 城市概况综述  26-34
    3.2.1 湛江城市背景  26-27
    3.2.2 城市核心经济指标  27-32
    3.2.3 城市发展规划  32-34
  3.3 土地市场分析  34-36
    3.3.1 土地成交分析  34-35
    3.3.2 土地成交价格分析  35-36
  3.4 房地产市场分析  36-40
    3.4.1 房地产投资开发概况  36-37
    3.4.2 商品房市场情况分析  37-40
  3.5 各板块房地产市场分析  40-42
    3.5.1 赤坎版块  40-41
    3.5.2 霞山版块  41
    3.5.3 开发区版块  41
    3.5.4 房地产业发展趋势预测  41-42
  3.6 房地产政策分析  42-44
    3.6.1 宏观经济政策  42
    3.6.2 房地产调控政策  42-44
第4章房地产项目本体分析  44-48
  4.1 拟投资项目位置  44
  4.2 项目区位分析  44-48
    4.2.1 区域概况  44-46
    4.2.2 麻章区市场小结  46
    4.2.3 拟投资地块现状  46-47
    4.2.4 项目周边的社区配套  47
    4.2.5 规划控制要点  47-48
第5章项目拟定位方案及工程销售计划  48-52
  5.1 项目拟定位方案  48-50
    5.1.1 区域产品供应特点分析  48
    5.1.2 客户群分析  48-49
    5.1.3 产品定位  49-50
  5.2 项目拟定价方案  50
    5.2.1 项目开发  50
    5.2.2 定价依据  50
  5.3 项目建设及销售计划  50-52
    5.3.1 项目建设进程  50
    5.3.2 项目销售进程  50-52
第6章投资收益分析  52-60
  6.1 非土地成本概算  52-53
  6.2 项目销售收入分析  53-54
  6.3 土地成本推算  54-55
  6.4 项目收益分析  55-56
  6.5 财务性分析  56
  6.6 敏感性分析  56-58
    6.6.1 收入变动  56-57
    6.6.2 成本变动  57
    6.6.3 敏感性分析  57-58
  6.7 可行性分析结论  58-60
第7章结束语  60-62
  7.1 研究论文的结论  60
  7.2 研究结论的实际应用  60
  7.3 本文存在的不足  60-62
    7.3.1 新拓展城市选择标准的确定  60-61
    7.3.2 项目预期利润标准的衡量  61
    7.3.3 项目经济分析  61-62
参考文献  62-64
  中文文献  62-63
  外文文献  63-64
致谢  64-65
详细摘要  65-73

房地产新城市拓展项目可行性研究

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