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城乡统一的建设用地市场研究

作　者: 彭凌
导　师: 谢德体；廖铁军
学　校: 西南大学
专　业: 土壤学
关键词: 城乡统一的建设用地市场障碍因素收益分配机制市场服务体系重庆市
分类号: F301
类　型: 硕士论文
年　份: 2011年
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内容摘要

2008年10月12日中国共产党第十七届中央委员会第三次全体会议通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》明确指出要逐步建立城乡统一的建设用地市场,并对此做出了一系列相关规定。这是中国土地管理制度改革的一个重大举措,是中国今后农村土地改革的一个重大方向,它为我国农村集体建设用地进入市场和建立城乡统一的建设用地市场提供了契机并指明了方向。建立城乡统一的建设用地市场必将成为我国今后一段时期土地制度领域的热点和重点。鉴于此,本研究以重庆市为例,阐述了城乡统一的建设用地市场这一问题,并取得了如下成果：(1)城乡建设用地利用效率不高,城乡建设用地市场分割,城乡存量建设用地缺乏互动盘活的机制或平台。以重庆市为例,重庆市单位城镇建设用地二、三产业增加值不高,单位城镇建设用地利用效率不高；农村人均建设用地总体偏高,农村中一些外迁户或者外出户还保留着原来的宅基地,造成宅基地的闲置,农村“空心村”现象严重,从而导致大量土地浪费。更为重要的是,长期的城乡二元土地市场的存在,使得农村土地必须先经过国家低价征用,再在城市土地市场上高价出让,其结果是,农村建设用地与城镇建设用地之间是不能自由转化,城乡存量建设用地缺乏互动盘活的机制或平台。(2)构建城乡建设用地统一市场,不仅有着坚实的理论依据,还有良好的政策背景。建设城乡土地统一市场是建设现代市场体系的关键环节,是现代市场体系的本质要求。土地产权市场制度在本质上是统一的,土地使用权能在性质上是一致的,相同的利用方式下其土地经济属性和政策应该是一致的,从而对于土地市场的建立,土地价格内涵的确定应该在同类型的用地中达到一致,这是城乡土地市场统一的关键。另外,党的十六大所提出的一重要发展理念与战略就是统筹城乡经济社会发展,调整国民收入分配格局,构建城乡统筹协调发展的体制和机制；而且十七届三中全会已明确指出建立城乡统一的土地市场。因此,城乡土地制度改革既顺应了这种发展大势,又对统筹城乡发展起到重要支撑作用。(3)构建城乡建设用地统一市场进程中,将面临着一些障碍因素。这些障碍因素既有法规及土地管理体制问题,以及农民生活安全保障制度的缺失,又有农村集体建设用地所有权不明确的因素,还有广大农民与农村集体经济组织的“以土为本”的恋土情结而不肯轻易让渡土地的原因；另外,参与城乡建设用地收益(尤其是农村建设用地收益)分配的主体涉及到中央政府、地方政府、土地使用者、集体组织和农民,在这些利益主体之间能否围绕土地收益而形成一个利益均衡,将影响该市场的发育及其进程。(4)在确定城乡建设用地统一市场的实现路径基础上,要明确其功能定位。打破政府对土地市场的行政垄断,以城乡土地使用权权能一致性为基础,以农村集体建设用地直接入市为突破口或路径,建立城乡统一的土地市场制度,实现两种产权、一个统一的土地市场。这样,具有生产要素属性的城乡建设用地,一旦进入城乡建设用地统一市场上进行公开交易,则该市场就要承担对其配置、价值发现、调节经济的功能,同时,为交易的顺利进行而提供一些便利功能。(5)城乡建设用地统一市场的有效运行,要建立相应的运作机制与服务体系。土地市场运行机制,一方面是价值规律在土地市场中的体现,另一方面又是土地使用制度的实现机制,同时还是政府实施宏观调控和行政管理监督的重要载体,其运行机制主要包括价格机制、供求均衡机制、市场交易机制和宏观调控机制；而服务于城乡建设用地统一市场的体系主要包括市场服务中介体系、市场调控与管理体系、城乡基准地价体制与信息披露制度和法律及规章制度体系。

全文目录

摘要  7-9
ABSTRACT  9-11
第1章文献综述  11-21
  1.1 引言  11
  1.2 城乡统一的建设用地建立的理论探索  11-13
  1.3 我国部分省区城乡统一的建设用地市场建立的实践探索  13-20
  1.4 结论与启示  20-21
第2章绪论  21-25
  2.1 研究背景  21-22
  2.2 研究意义  22
  2.3 研究方案  22-23
  2.4 本研究中相关概念界定  23-25
第3章重庆市城乡建设用地利用状况及存在问题  25-29
  3.1 重庆市城镇建设用地利用现状  25
  3.2 重庆市农村建设用地利用现状  25-26
  3.3 重庆市城乡建设用地利用中存在的问题  26-29
第4章城乡统一的建设用地市场建立的条件及障碍  29-33
  4.1 理论依据剖析  29
  4.2 政策环境辨析  29-30
  4.3 障碍因素解析  30-33
第5章城乡统一的建设用地市场构建  33-39
  5.1 城乡统一的建设用地市场构建的路径与框架  33-35
  5.2 城乡统一的建设用地市场的特征及功能定位  35-36
  5.3 城乡统一的建设用地市场的构成要素  36-37
  5.4 城乡统一的建设用地市场的运行机制  37-39
第6章城乡统一的建设用地收益分配机制  39-43
  6.1 中央与地方政府之间利益分隔  39-40
  6.2 地方政府与土地使用者之间利益博弈  40-41
  6.3 农民集体与农民之间利益分配  41
  6.4 城乡建设用地收益分配机制的设计  41-43
第7章城乡统一的建设用地市场服务体系  43-49
  7.1 市场服务中介体系  43-45
  7.2 市场调控与管理体系  45-46
  7.3 城乡基准地价体制与信息披露制度建立  46
  7.4 法律及规章制度体系  46-49
第8章研究结论与政策建议  49-53
  8.1 主要研究结论  49-50
  8.2 政策建议  50-53
参考文献  53-55
致谢  55-57
在学期间所发表文章及参加课题  57

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