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重庆市公共租赁房融资模式研究
作 者: 陈莉莉
导 师: 蔡珍红;刘贵文
学 校: 重庆大学
专 业: 管理科学与工程
关键词: 住房保障 公租房 投融资模式 REITs模式
分类号: F293.3
类 型: 硕士论文
年 份: 2011年
下 载: 320次
引 用: 2次
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内容摘要
公租房对解决中低收入群体的住房困难问题起到了决定性作用,但是公租房进展不顺,其主要原因是资金问题。论文旨在分析重庆市公租房投融资体制的问题所在,通过搜集资料、查询文献、对比分析、理论分析等方法展开讨论,在借鉴国外公共住房先进经验的融资模式的基础上,结合重庆市实际,构建了一种可行的持续运营的融资模式,打通资金渠道,推动公租房建设的顺利完成,这对完善住房保障体系,促进社会稳定和谐具有重要的意义。第一,论文首先分析了公租房的社会保障性和准公共产品性,提出政府以某种形式进行适度的干预可以促进公租房的发展,另外不同的融资方式具有不同的优缺点,实践中倾向于选择交易费用低的融资模式,但是同时也要考虑融资模式存在的风险以及项目本身的特点。接着,对比分析了一些国家和地区先进的公共租赁性住房制度经验,包括相关政策、供应方式,投融资模式等,进行剖析,提出共性和可借鉴的经验。最后,根据公租房的特征,比较分析各种先进的融资模式优缺点及适用条件,提出一种最可行的方式。第二,论文一方面在对近两年公租房政策及实施情况进行梳理后,提取了公租房政策的要点,并分析了公租房发展中存在的问题以及公租房发展的必要性。另一方面,论文从公租房的保障对象和保障范围出发,验证了规划中提出的公租房需求总量的合理性,并进一步预测了公租房建设期各年资金的需求量,接着从公租房的资金来源渠道对公租房的资金供给进行分析,得出当前模式下巨大的资金缺口。最后,在前面的基础上深入剖析了公租房投融资模式的缺陷和不可持续性。第三,论文基于国外先进经验以及当前重庆投融资模式的各种缺陷,提出了新型融资方式的框架,建立以REITs为主,政府基础性财政投入、公租房开发公积金贷款、开发性金融为辅的投融资模式,政府、信贷部门、公积金、国家开发银行、社会资本等共同参与公租房建设。这个模式需要政府、公积金和国家开发银行的支持,由政府提供优惠的政策,如贴息、税收优惠、租金补贴等,吸引社会资本以REITs形式加入,以社会资本作为建设公租房的主体,构建全新的REITs模式。最后通过案例模拟分析了该模式的可行性。
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全文目录
中文摘要 3-4 英文摘要 4-9 1 绪论 9-19 1.1 选题背景 9-12 1.1.1 经济快速发展,但结构问题显现 9-10 1.1.2 住房保障制度不完善,“夹心层”出现 10-11 1.1.3 完善保障性住房制度,公共租赁房资金缺口亟待解决 11-12 1.2 研究目的及意义 12-13 1.3 国内外研究现状 13-15 1.3.1 国外研究现状 13-14 1.3.2 国内研究现状 14-15 1.4 研究方法及内容 15-17 1.4.1 研究方法 15-16 1.4.2 研究内容 16-17 1.5 研究技术路线 17 1.6 本文的创新与不足 17-19 1.6.1 本文的创新点 17-18 1.6.2 本文的不足之处 18-19 2 公租房理论基础研究 19-27 2.1 社会保障理论 19-20 2.2 公共产品理论 20-21 2.3 投融资模式 21-27 2.3.1 BOT 模式 21 2.3.2 PPP 融资模式 21-22 2.3.3 REITs 融资模式 22-24 2.3.4 ABS 融资模式 24 2.3.5 四种融资模式的比较分析 24-27 3 国外公共租赁性住房投融资模式比较 27-33 3.1 各国公共住房政策比较 27-29 3.2 各国公共租赁住房供应方式分析 29-30 3.3 各国公共租赁住房的投融资模式分析 30-32 3.4 各国公共租赁住房建设经验借鉴 32-33 4 重庆公共租赁房投融资现状分析 33-49 4.1 重庆公共租赁房制度概况 33-40 4.1.1 公共租赁房发展历程 33-34 4.1.2 公共租赁房政策要点 34-36 4.1.3 公共租赁房的发展现状 36-37 4.1.4 公共租赁房实施中出现的问题 37-39 4.1.5 公共租赁房建设的必然性 39-40 4.2 重庆公共租赁房资金供需现状分析 40-44 4.2.1 公共租赁房需求量分析 40-41 4.2.2 公共租赁房资金需求分析 41-42 4.2.3 公共租赁房资金供给分析 42-44 4.3 重庆现行公共租赁房投融资模式问题分析 44-49 4.3.1 社会资本参与率低 44 4.3.2 地方财政预算不稳定性大 44-45 4.3.3 紧缩的投资环境 45 4.3.4 对商业银行过于依赖 45-46 4.3.5 住房公积金作用有限 46 4.3.6 缺乏可持续的融资模式 46-49 5 重庆公共租赁房可能的融资模式的构建 49-61 5.1 引入REITs 必要性和可行性分析 49-53 5.1.1 引入REITs 的必要性分析 49-50 5.1.2 引入REITs 的可行性分析 50-53 5.2 构建原则 53 5.3 公共租赁房筹资方式 53-56 5.3.1 加大政府支持力度 53-54 5.3.2 积极发展住房公积金 54-55 5.3.3 开发性金融的支持 55 5.3.4 大型投资机构参与 55-56 5.3.5 个人投资者的加入 56 5.4 公共租赁住房REITs 的设立 56-61 5.4.1 REITs 模式引入公租房的条件 56 5.4.2 公共租赁房REITs 模式的设计思路 56-58 5.4.3 公共租赁房REITs 框架构建 58-60 5.4.4 公共租赁房REITs 的运作目标 60-61 6 公共租赁房 REITs 模式运作 61-71 6.1 公共租赁房REITs 模式的运作机制 61-62 6.2 公共租赁房REITs 模式运作效果分析 62-63 6.3 公共租赁房REITs 赢利模式 63 6.4 公共租赁房REITs 模式运行风险分析 63-64 6.5 公共租赁房REITs 风险控制 64-65 6.6 公共租赁房REITs 模式的实证分析 65-71 6.6.1 公共租赁房REITs 项目概况 65-66 6.6.2 公共租赁房REITs 案例运行效果 66-71 7 结论及建议 71-75 7.1 研究结论 71-72 7.2 完善公租房REITs 的建议 72-75 致谢 75-77 参考文献 77-81 附录 81
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中图分类: > 经济 > 经济计划与管理 > 城市与市政经济 > 城市经济管理 > 房地产经济
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