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城市轨道交通联合开发及其效益分配机制研究

作　者: 孙玉变
导　师: 胡昊
学　校: 上海交通大学
专　业: 交通运输工程
关键词: 城市轨道交通融资联合开发溢价回收
分类号: F572
类　型: 硕士论文
年　份: 2012年
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内容摘要

城市轨道交通具有准时、容量大、污染少、服务质量高等优势,在公共交通体系中占据重要位置,大力发展公共交通尤其是轨道交通成为我国大中城市现代交通体系的战略选择。然而,轨道交通建设成本高昂,票箱收入一般仅能弥补运营成本,建设资金主要来自各级政府财政资金和银行贷款,轨道交通项目的巨额投资,无疑进一步加重了地方政府的债务负担。在此背景下,研究轨道交通项目融资渠道具有重要的现实意义。本文提出了应用联合开发进行轨道交通项目融资的轨道交通发展模式。首先,通过分析3种溢价回收经营模式,尤其是对香港地铁发展的经验总结和分析,结合我国的相关政策,探讨适合我国城市发展需求的城市轨道交通联合开发溢价回收融资模式;其次,针对联合开发模式涉及到的居住物业和商业房产两种物业形式,分别进行了定量分析。其中,针对商业物业经营,根据客流调查结果,分析了轨道交通企业进行商业物业经营的要点;针对居住物业,建立了面板数据模型,以确定居住物业的溢价回收大小。商业物业的客流调查结果分析表明,轨道交通站点周边商业物业因区域特点、物业类型和物业档次的不同,人流转换为客流的比例也有明显的差别,轨道交通企业在通过利用轨道交通站点资源进行商业物业经营时,应根据区域特点、站点特点,选择潜在客流量较大的物业进行投资经营。居住物业的定量分析结果表明,在轨道交通线路开通运营阶段,溢价较为明显,可据此制定具体的溢价回收措施。本文的研究成果对轨道交通规划部门、轨道交通经营者具有参考价值。

全文目录

摘要  5-6
ABSTRACT  6-10
第一章绪论  10-18
  1.1 研究背景  10-12
  1.2 研究现状  12-16
    1.2.1 轨道交通附近房地产增值效应  12-13
    1.2.2 溢价回收  13-15
    1.2.3 联合开发  15-16
  1.3 研究内容  16
  1.4 研究方案  16-17
  1.5 本章小结  17-18
第二章城市轨道交通经营模式  18-37
  2.1 商业化运作模式  18-21
    2.1.1 理论基础  19-20
    2.1.2 实践经验  20-21
    2.1.3 盈利保障措施  21
  2.2 建营相分离模式  21-25
    2.2.1 理论可行性分析  22-24
    2.2.2 新加坡实践经验  24-25
  2.3 联合开发模式  25-35
    2.3.1 理论研究  25-28
    2.3.2 香港实践经验  28-35
  2.4 模式比较  35-36
  2.5 本章小结  36-37
第三章商业物业经营溢价回收方法  37-45
  3.1 轨道交通影响商业地产的机理  37-39
  3.2 客流调查  39-40
    3.2.1 客流调查的意义  39
    3.2.2 客流调查的内容  39-40
    3.2.3 调查表  40
  3.3 客流数据调查案例  40-44
    3.3.1 调查对象选择  40
    3.3.2 调查数据分析  40-43
    3.3.3 客流调查分析结论  43-44
  3.4 本章小结  44-45
第四章居住物业溢价回收方法  45-57
  4.1 面板数据模型  46-48
  4.2 模型构建  48-49
    4.2.1 变量选择  48
    4.2.2 面板数据模型构建  48-49
  4.3 数据采集与处理  49-52
    4.3.1 数据采集表  49
    4.3.2 样本选择  49-51
    4.3.3 数据处理与分析  51-52
  4.4 参数估计  52-54
    4.4.1 软件简介  53
    4.4.2 模型参数估计  53-54
  4.5 部分小区溢价试算  54-55
  4.6 结论建议  55-56
  4.7 本章小结  56-57
第五章总结与展望  57-59
  5.1 主要结论  57-58
  5.2 主要工作  58
  5.3 后续工作  58-59
参考文献  59-62
附录1  62-63
附录2  63-64
致谢  64-65
攻读硕士学位期间已发表或录用的论文  65

城市轨道交通联合开发及其效益分配机制研究

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