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城市化进程中建设用地储备开发模式研究

作　者: 刘路
导　师: 马智利
学　校: 重庆大学
专　业: 管理科学与工程
关键词: 土地储备开发优化模式集体建设用地土地流转
分类号: F301.2
类　型: 硕士论文
年　份: 2013年
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内容摘要

土地储备开发对于提高土地资源配置效率，增强政府对土地市场的宏观调控能力，促进城市有计划地均衡发展等都有非常重要的意义。在各地探索实施土地储备开发的过程中，逐渐诞生了许多有代表性的模式和做法，但都存在着如何协调政府与市场的关系，土地收益如何合理分配、土地征用补偿不合理等问题。并且城市化进程的加快和城市外延式扩张与耕地保护的矛盾日益加深，改革城乡二元土地管理体制，推进城乡一体化发展等新的时代背景对土地储备开发提出了更高的要求。因此，建设用地储备开发模式的研究对于新时期城乡统筹发展、促进城市和农村建设用地集约高效利用等方面都具有非常重要的理论价值和实践意义。土地储备制度最早在荷兰、瑞典等欧洲国家实行，随后世界上许多国家都开始推行这个制度，并在大部分国家获得成功，取得了良好的效果。因此，本文首先借鉴国外土地储备开发制度的具体做法，归纳出国外成功实施土地储备开发制度的共同经验：成立专门的公共管理机构；广泛建立土地银行；设置多元化融资渠道；普遍设立优先购买权；注重维护公共利益；强调依法储备。其次本文总结出政府主导是目前我国土地储备开发模式的显著特点，并对政府主导的优缺点进行了分析。通过国内四种典型土地储备开发模式的对比研究，梳理出其各自模式的特点、实施效果，为各地土地储备开发模式的选择提供参考价值。再次针对目前土地储备开发模式中出现的问题，本文提出了公私协议合作开发的土地储备开发方式；拓展多元化融资渠道；土地储备开发引入公共参与机制等措施和建议。同时运用博弈论对土地储备开发相关利益主体进行分析，提出完善土地利益分配机制的措施。最后为推动城乡统筹发展，提出将集体建设用地纳入土地储备开发。以建立新的土地征收制度和集体建设用地流转制度为核心构建城乡一体化的土地市场，从而将土地储备探索成为城乡土地交易的新平台。本文的创新主要在以下三个方面：一是本文通过对国内外典型土地储备开发模式的对比研究，为各地土地储备开发模式的选择提供参考价值。二是对土地储备开发相关利益主体进行博弈分析，提出了完善利益分配机制的措施。同时在储备开发主体优化措施中提出了公私协议合作开发方式，并设计了具体操作流程。三是构建城市一体化的土地市场。本文以建立新的土地征收制度和集体建设用地入市流转的运行机制为核心，设计了城乡一体化土地市场的框架，从而为城乡统筹发展背景下探索我国土地储备开发制度变迁路径提供了新的方向。

全文目录

摘要  3-5
ABSTRACT  5-10
1 绪论  10-20
  1.1 选题背景和意义  10-12
    1.1.1 选题背景  10-12
    1.1.2 选题意义  12
  1.2 国内外相关研究综述  12-16
    1.2.1 关于土地储备  12-15
    1.2.2 关于土地一级开发  15
    1.2.3 关于土地流转  15-16
    1.2.4 研究成果评述  16
  1.3 研究目标、方法、内容及创新  16-20
    1.3.1 研究目标  16-17
    1.3.2 研究方法及技术路线  17-18
    1.3.3 研究内容  18-19
    1.3.4 本文创新  19-20
2 国外土地储备开发的实践借鉴  20-28
  2.1 国外土地储备开发制度的具体实践  20-24
    2.1.1 荷兰的土地储备  20-21
    2.1.2 瑞典的土地储备  21-22
    2.1.3 法国的土地储备  22
    2.1.4 加拿大的土地储备  22-23
    2.1.5 韩国的土地储备  23-24
  2.2 国外土地储备开发的主要经验  24-28
    2.2.1 成立专门的公共管理机构  24-25
    2.2.2 广泛建立土地银行  25
    2.2.3 设置多元化融资渠道  25
    2.2.4 普遍设立优先购买权  25
    2.2.5 注重维护公共利益  25-26
    2.2.6 强调依法储备  26-28
3 我国土地储备开发的现状及问题研究  28-34
  3.1 我国土地储备开发制度的建立与发展  28
  3.2 我国土地储备开发模式的特征及其优缺点  28-30
    3.2.1 政府主导土地储备开发的必要性  28-29
    3.2.2 政府主导土地储备开发的优势  29-30
    3.2.3 政府主导土地储备开发的劣势  30
  3.3 我国土地储备开发中存在的问题  30-34
4 土地储备开发模式的比较研究  34-50
  4.1 中国各地的土地储备开发模式研究  34-43
    4.1.1 杭州模式—政府主导型  34-35
    4.1.2 上海模式和重庆模式—市场主导型  35-39
    4.1.3 贵州模式—企业主导的一二级联动开发型  39-40
    4.1.4 北京模式和武汉模式—政府和市场混合型  40-43
  4.2 模式比较  43-50
    4.2.1 主体比较  43-44
    4.2.2 融资比较  44-45
    4.2.3 储备范围比较  45-46
    4.2.4 实施效果比较  46-50
5 建设用地储备开发模式的优化  50-62
  5.1 土地储备开发中相关利益方的博弈分析  50-54
    5.1.1 中央政府与地方政府的博弈分析  50-51
    5.1.2 地方政府与集体经济组织的博弈分析  51-53
    5.1.3 政府与开发企业的博弈分析  53-54
  5.2 完善建设用地储备开发模式的措施  54-62
    5.2.1 储备开发主体优化  54-58
    5.2.2 储备开发融资优化  58-60
    5.2.3 引入公共参与机制  60-62
6 将集体建设用地纳入土地储备开发  62-74
  6.1 集体建设用地纳入土地储备开发的必要性  62-63
  6.2 集体建设用地流转在地方的探索  63-65
    6.2.1 集体建设用地流转现状  63-64
    6.2.2 农村土地流转中介机构成立  64-65
  6.3 构建城乡一体化的土地市场  65-71
    6.3.1 我国城乡一体化土地市场的框架设计  65-66
    6.3.2 城乡一体化土地市场的构建——新的土地征收制度  66-68
    6.3.3 城乡一体化土地市场的构建——集体建设用地使用权流转制度  68-69
    6.3.4 集体建设用地入市流转的实现路径  69-71
  6.4 土地储备探索成为城乡土地交易新平台  71-74
    6.4.1 逐步扩大土地储备范围  72
    6.4.2 积极服务城乡土地流转  72-74
7 总结与展望  74-76
  7.1 总结  74
  7.2 展望  74-76
致谢  76-78
参考文献  78-82
附录  82

城市化进程中建设用地储备开发模式研究

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