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福州市城市住宅地价空间分异研究
作 者: 曾龙周
导 师: 谷达华
学 校: 西南大学
专 业: 土地资源管理
关键词: 城市住宅地价 地里加权回归模型(GWR) 克里格空间插值
分类号: F301.4
类 型: 硕士论文
年 份: 2013年
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内容摘要
城市住宅地价与人民群众的基本生活、社会的健康发展息息相关。城市住宅地价是城市内部多种因素共同作用的结果,能够反映城市士地优劣和城市综合发展水平。由于城市住宅地价的影响因素众多且复杂,各因素总是随着社会经济的发展而不断变化,这导致了城市住宅地价不仅在城市间存在差别,而且城市内部也有很大的差异。探究城市住宅地价分异模式及各种因素对地价的影响,可以更清晰地了解城市住宅地价的形成与变化机制。揭示城市住宅地价的分布规律及其影响因素对城市土地市场发展、政府的宏观调控、城市土地相关理论有重要的理论和现实意义。本文通过现有地价空间分异的相关理论和研究方法,对福州市住宅市场进行实证研究。采用探索性空间分析了住宅地价在空间整体上的相关性,在空间局部上的相关性,采用统计学分析方法和GIS空间分析相结合方法,对地价数据进行克里格空间插值,探究福州住宅地价空间分异模式。并通过建立线性回归模型和地理加权回归模型,分析城市住宅土地价格与其影响因素之间的关联性,以及城市住宅地价空间分异的原因。本研究主要得出以下儿点结论:(1)对福州市城市住宅地价进行时间修正,修正后的数据服从正态分布,且地价在东西和南北方向上均存在明显二次曲线变化趋势。Moran’s I(?)指数、Moran散点图、LISA集聚图都表明了不管是在空间整体上还是在空间局部住宅地价都存在集聚效应通过趋势分析得到:不管是北到南,还是从西到东,住宅地价从城市边缘向城市中心逐渐增长,到城市中心及其周边达到最大值,然后再从城市中心到城市边缘逐渐下降。福州市中心即东街口附近住宅地价较高,而且其周边的区域住宅地价也较高:金山住宅区地价水平较低,其周边区域的住宅地价也处于较低的水平;其他区域绝大多数为高地价被低地价包围或低地价被高地价包围,在研究区域内,这种现象比较普遍。(2)对福州住宅地价数据进行普通克里格空间插值,得出福州市住宅地价分布是属于双核空间结构。地价变化从鼓楼圈层中心和台江圈层中心向外,二环路以内,地价依旧保持较高的水平。地价的最高点位于光禄坊北侧,主要原因在于光禄坊位于鼓楼区的三坊七巷历史文化街区,且位于城市中心东街口附近,从而形成了地价的最高峰。地价按圈层往外逐渐下降,在城市的边缘地区较低且变化平缓。仓山区金山住宅区地价最低。(3)通过建立一般线性回归模型、地理加权回归模型,证明了福州市住宅地价不仅受自身因素的影响还受其周围区位要素的影响。与小学距离、与市中心距离、与公园距离、容积率与住宅地价之间存在负相关关系,与超市商场距离、与快速路距离与住宅地价之间存在正相关关系。通过对比线性回归模型和地理加权回归模型得出,地里加权回归模型能更好的解释住宅地价与影响因子之间的关联程度。
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全文目录
摘要 6-8 ABSTRACT 8-10 1 绪论 10-14 1.1 研究背景与意义 10 1.1.1 研究背景 10 1.1.2 研究意义 10 1.2 研究目的和内容 10-11 1.2.1 研究目的 10-11 1.2.2 研究内容 11 1.3 研究方法和技术路线 11-14 1.3.1 研究方法 11 1.3.2 技术路线 11-14 2 国内外研究现状 14-18 2.1 城市地价影响因素 14-15 2.1.1 宏观因素研究 14 2.1.2 微观因素研究 14-15 2.2 城市地价空间分析研究 15-18 2.2.1 国内地价空间分析 15-16 2.2.2 国外地价空间分析 16-18 3 城市住宅地价空间分异的理论和方法 18-26 3.1 土地区位理论 18 3.2 地租地价理论 18-19 3.3 城市空间结构理论 19 3.3.1 同心圆理论 19 3.3.2 扇形理论 19 3.3.3 多核心理论 19 3.4 探索性空间分析 19-21 3.4.1 全局空间自相关 20 3.4.2 局部空间自相关 20-21 3.5 Kriging空间插值法 21-22 3.6 普通线性回归模型 22-23 3.7 地理加权回归模型 23-26 3.7.1 模型基本原理 23-24 3.7.2 空间核与权重函数的设计 24 3.7.3 带宽的确定 24 3.7.4 GWR模型结果检验 24-26 4 研究区概况和数据 26-32 4.1 研究区概况 26 4.2 数据的获取与预处理 26-27 4.3 影响因素的设定与量化 27-32 5 城市住宅地价探索性空间数据分析 32-40 5.1 空间数据结构分析 32 5.2 趋势分析 32-34 5.3 空间自相关分析 34-38 5.3.1 全局自相关分析 34-36 5.3.2 局部自相关分析 36-38 5.4 基于kriging空间插值的地价空间分异模式分析 38-40 6 城市住宅地价空间分异影响因素研究 40-50 6.1 基于线性回归模型的城市住宅地价空间分异影响因素研究 40-42 6.1.1 线性回归分析结果 40 6.1.2 住宅地价各因素影响分析 40-41 6.1.3 线性回归模型可信度检验 41-42 6.2 基于地理加权回归模型的城市住宅地价空间分异影响因素研究 42-48 6.2.1 GWR模型的计算结果 42-44 6.2.2 住宅地价各因素影响分析 44-48 6.3 GWR模型结果与线性回归模型结果对比 48-50 7 结论与展望 50-52 7.1 结论 50 7.2 存在不足和展望 50-52 参考文献 52-56 附录 56-64 致谢 64-66 攻读学位期间承担的科研任务与主要成果 66
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中图分类: > 经济 > 农业经济 > 农业经济理论 > 土地经济学 > 地租
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