学位论文 > 优秀研究生学位论文题录展示

收益性房地产批量评估的应用研究

作　者: 赵海珍
导　师: 陈德强
学　校: 重庆大学
专　业: 管理科学与工程
关键词: 收益性房地产批量评估收益法还原利率回归分析
分类号: F299.23
类　型: 硕士论文
年　份: 2012年
下　载: 84次
引　用: 0次
阅　读: 论文下载

内容摘要

随着我国房地产市场的快速发展，我国房地产税收制度存在的税种复杂、计税依据不合理等的问题逐渐凸显出来，因此为适应我国房地产市场发展的需求，房地产税制改革已成为必然趋势。而一旦开征物业税，就需要对大量房产进行评估，且我国近几年房地产市场异常火爆，物业税税基评估的工作量大幅增加，因此单宗评估已不能适应税基评估的要求，需要引入新的评估技术——批量评估技术。与单宗评估技术相比，批量评估技术不仅成本低、效率高，同时可以保证评估结果的公平化和透明化，可以降低税收的社会成本。本文在阅读大量文献的基础上，将我国的房产类型进行分类，主要针对收益性房地产的批量评估问题进行探讨，并提出有关建议。本文首先介绍了本文的研究背景和研究意义，并对国内外的有关文献进行总结分析。其次阐述了批量评估的理论基础，并在总结和分析其他国家或地区批量评估实施经验的基础上，指出我国批量评估实施的可行性。再次通过分析国外批量评估实施的步骤，结合我国的实际情况，对模型的设定和校准进行了重点分析。另外通过资本资产定价模型运用风险补偿法确定房地产的还原利率，克服传统方法存在的弊端。最后选取济南万达广场的商铺为估价对象，确定其价值的影响因素，通过批量评估模型计算出该区域房地产的评估价值，并对评估结果进行校对，确定评估结果的准确性。税基批量评估在我国具有一定的可行性，但由于我国在该方面起步较晚，因此应尽快立法，完善税基评估的基础数据库系统，同时应有计划地储备批量评估的人才。对此我国应积极的向立陶宛、南非等发展中国家学习，努力寻求国外合作，挑选具备条件的城市进行批量评估的试点，总结出适合自身国情的批量评估技术，为其在全国范围内的推广提供理论和实践指导。

全文目录

摘要  3-4
Abstract  4-9
1 绪论  9-18
  1.1 研究背景  9
  1.2 研究目的  9-10
  1.3 研究意义  10-11
    1.3.1 课题学术意义  10
    1.3.2 现实意义  10-11
  1.4 文献综述  11-15
    1.4.1 国外批量评估的研究现状  11-13
    1.4.2 国内文献综述  13-15
  1.5 研究目标与主要研究内容  15-16
    1.5.1 研究目标  15
    1.5.2 主要研究内容  15-16
  1.6 研究方法  16-18
2 收益性房地产批量评估的理论分析  18-24
  2.1 批量评估的定义  18
  2.2 批量评估的理论基础  18-19
    2.2.1 房地产估价理论  18-19
    2.2.2 统计学原理  19
  2.3 批量评估与单宗评估技术的比较  19
  2.4 批量评估在我国实施的可行性  19-20
  2.5 批量评估的工作流程  20-24
    2.5.1 明确待估财产的特征  20-21
    2.5.2 划分待估房地产的市场区域  21
    2.5.3 确定市场区域中租金的影响因素  21
    2.5.4 选择估价方法  21-22
    2.5.5 建立批量模型  22
    2.5.6 模型校准  22
    2.5.7 根据已校准的模型对分区内的房产进行评估  22
    2.5.8 检验评估结果  22-24
3 其他国家或地区的批量评估实践经验及借鉴  24-37
  3.1 美国橙郡批量评估实践  24-27
    3.1.1 评估主体  24-25
    3.1.2 评估技术  25
    3.1.3 完善的财产登记和估价制度  25-26
    3.1.4 估价日期  26
    3.1.5 争议解决机制  26
    3.1.6 评税服务机制  26-27
  3.2 立陶宛批量评估实践  27-31
    3.2.1 立陶宛实施批量评估的背景  27
    3.2.2 批量评估系统的实施部门  27
    3.2.3 立陶宛批量评估系统的构建  27-31
  3.3 南非开普敦批量评估实践  31
    3.3.1 批量评估的实施  31
    3.3.2 开普敦批量评估经验总结  31
  3.4 香港批量评估实践  31-34
    3.4.1 税基评估机构  32
    3.4.2 香港差饷估价日期  32
    3.4.3 香港差饷评估方法  32-33
    3.4.4 差饷税基评估系统  33
    3.4.5 税基申诉机制  33-34
  3.5 其他国家或地区批量评估的启示  34-37
4 收益性房地产批量评估的方法  37-53
  4.1 收益法估价理论介绍  37-38
  4.2 还原利率的确定方法研究  38-47
    4.2.1 现有还原利率的基本方法对比分析  38-43
    4.2.2 现有还原利率的基本方法总结  43
    4.2.3 基于资本资产定价模型确定收益还原率  43-47
  4.3 批量评估模型的应用研究  47-53
    4.3.1 批量评估模型的应用步骤  47-48
    4.3.2 批量评估模型的建立  48-50
    4.3.3 批量评估模型的校准  50-53
5 收益性房地产批量评估的实例研究  53-63
  5.1 评估区域的选择  53
  5.2 商铺租金影响因素的确定  53-55
  5.3 批量评估中收益法的运用  55
    5.3.1 收益年限的确定  55
    5.3.2 还原利率的确定  55
  5.4 批量评估模型的选择  55-56
  5.5 批量评估模型的校准  56-58
  5.6 批量评估结果的检验  58-59
  5.7 关于建立和完善我国批量评估系统的构思  59-63
    5.7.1 建立完善的数据库系统  59-60
    5.7.2 储备批量评估人才  60
    5.7.3 制定有关税基批量评估的法律制度  60
    5.7.4 建立税基评估争议处理制度  60-63
6 结论与展望  63-66
  6.1 结论  63-64
  6.2 展望  64-66
致谢  66-67
参考文献  67-69
附录  69
  A. 攻读硕士学位期间发表的论文  69

收益性房地产批量评估的应用研究

内容摘要

全文目录

相似论文