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基于PPP的公共租赁住房建设运作模式及租金定价机制研究
作 者: 苏双蕾
导 师: 何寿奎
学 校: 重庆交通大学
专 业: 技术经济及管理
关键词: 公共租赁住房 运作模式 定价机制 PPP模式
分类号: F299.23
类 型: 硕士论文
年 份: 2012年
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内容摘要
目前,国家正在大力发展公共租赁住房以解决中低收入群体的住房困难问题。然而,面对巨额的建设资金缺口,单纯地寄希望于财政支持是远不能满足的,资金的筹集问题成为发展公共租赁住房的重要瓶颈。由于公共租赁住房自身的保障性属性,属于准公共产品范畴,因此本文将PPP(Public-PrivatePartnerships)融资模式引入公共租赁住房建设,充分调动社会资本参与公共租赁住房的投资、建设和运营,以缓解公共租赁住房的建设资金压力。本文主要研究公共租赁住房PPP项目的运作模式和定价机制,力求探寻出具有广泛借鉴意义的公共租赁住房建设模式。论文主要采用了文献查阅法、综合比较法、博弈论法、系统建模与分析法等研究方法,就以下三个方面进行了深入探讨:一、对采用PPP模式建设公共租赁住房的可行性进行分析。首先分析PPP模式的主要类型、适用条件以及公共租赁住房的基本属性等理论,在此基础上,研究实施公共租赁住房PPP项目的可行性以及存在的主要问题。研究表明应从激励机制、合作伙伴选择、收益确定、风险分担等方面进行公共租赁住房PPP项目实施策略的制定和完善。二、对公共租赁住房PPP项目的运作模式进行设计。对政府和民营部门进行博弈分析,分析吸引民营资本参与公共租赁住房较为困难的原因,并制定相应的激励措施;对运作模式中的社会投资者选择、项目的土地供应模式及产权归属、项目资金来源、项目运行管理制度和项目实施阶段的风险分担等关键问题进行研究,建立了民营资本准入、政府监管和风险分担等机制。三、研究公共租赁住房PPP项目的租金定价模型。对民间资本最小投资收益、政府财政补贴及收税优惠强度和低收入群体的租金支付能力等内容进行定性分析和定量研究。综合考虑民间资本的合理报酬率、政府部门合理的补贴强度以及低收入群体的可支付能力三者之间的制约关系,采用多目标规划方法,设计出公共租赁住房租金定价模型,并对重庆市实施公共租赁住房PPP项目的租金价格和补贴强度进行了测算。
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全文目录
摘要 3-4 ABSTRACT 4-8 第一章 绪论 8-20 1.1 研究背景 8-9 1.2 研究目的与意义 9-10 1.2.1 研究的目的及拟解决的关键问题 9-10 1.2.2 研究意义 10 1.3 国内外发展及研究现状 10-16 1.3.1 国外发展及研究现状 10-13 1.3.2 国内发展及研究现状 13-15 1.3.3 研究现状评述 15-16 1.4 研究的主要内容、研究方法及技术路线 16-20 1.4.1 研究内容 16-17 1.4.2 研究方法 17-18 1.4.3 研究技术路线 18-20 第二章 PPP模式下公租房建设的理论基础及可行性分析 20-34 2.1 公租房建设概述 20-24 2.1.1 公租房概念 20-22 2.1.2 公租房在保障性住房中的定位与作用 22-23 2.1.3 公租房主要属性 23-24 2.2 PPP融资模式概述 24-29 2.2.1 PPP模式概念 24-25 2.2.2 PPP模式的主要类型及特点 25-28 2.2.3 PPP模式的一般选择 28-29 2.3 采用 PPP模式建设公租房的可行性分析 29-33 2.3.1 内部可行性分析 29-30 2.3.2 外部可行性分析 30-31 2.3.3 公租房实施 PPP模式面临的问题 31-32 2.3.4 公租房实施 PPP模式 S W OT 分析 32-33 2.4 本章小结 33-34 第三章 PPP模式下公租房建设的组织构架及运作模式 34-54 3.1 公租房项目 PPP模式类型的选择 34-36 3.2 PPP 模式下公租房建设组织构架设计 36-39 3.2.1 组织构架设计考虑因素与设计原则 36 3.2.2 PPP模式下公租房建设组织构架设计 36-39 3.3 PPP模式下公租房建设运作模式 39-50 3.3.1 对社会投资者的激励措施 39-42 3.3.2 社会投资者的选择 42-44 3.3.3 资金来源 44-45 3.3.4 土地供应模式及产权归属 45 3.3.5 项目运行监管 45-46 3.3.6 产权移交 46-47 3.3.7 项目风险分担 47-50 3.4 组织利益冲突与协调机制 50-53 3.4.1 组织利益冲突的表现形式 50-51 3.4.2 组织利益冲突的协调机制 51-53 3.5 本章小结 53-54 第四章 PPP模式下公租房租金定价模型及调价机制 54-70 4.1 公租房租金定价原则 54-55 4.2 社会资本合理投资收益研究 55-58 4.2.1 合理投资收益率的确定 55-56 4.2.2 公租房成本租金测算 56-58 4.2.3 基于社会资本合理投资收益率的公租房租金标准测算 58 4.3 低收入群体租金支付能力研究 58-61 4.3.1 租金支付能力 58-59 4.3.2 衡量租金支付能力的指标 59-60 4.3.3 基于房价收入比法的租金支付能力研究 60-61 4.4 政府财政补贴及税费优惠政策研究 61-65 4.4.1 政府财政补贴及税费优惠途径选择 61-63 4.4.2 政府财政补贴及税收优惠强度测算 63-65 4.4.3 综合财政补贴及税收优惠下的总补贴强度测算 65 4.5 基于“三方满意”的租金定价模型设计 65-67 4.5.1 目标规划的思路 65-66 4.5.2 公租房租金定价目标规划模型的建立 66-67 4.5.3 公租房租金定价目标规划模型求解方法 67 4.6 租金调价机制设计 67-69 4.6.1 调价依据及原则 67-68 4.6.2 限制性调价机制 68-69 4.7 小结 69-70 第五章 重庆市公租房建设现状与政策建议 70-78 5.1 重庆公租房建设状况 70-72 5.1.1 建设概况 70 5.1.2 建设模式 70 5.1.3 "3 + 1 "融资模式 70-72 5.1.4 租金定价情况 72 5.2 采用 PPP模式建设公租房的定价分析 72-75 5.3 采用 PPP模式建设公租房政策建议 75-78 第六章 结论及展望 78-80 6.1 论文主要结论 78-79 6.2 文章不足及展望 79-80 致谢 80-81 参考文献 81-84 在学期间发表的论著及取得的科研成果 84
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中图分类: > 经济 > 经济计划与管理 > 城市与市政经济 > 世界各国城市市政经济概况 > 中国 > 城市经济管理
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