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基于实物期权的商业地产项目投资决策研究

作　者: 陈连杰
导　师: 刘鸿渊
学　校: 西南石油大学
专　业: 技术经济及管理
关键词: 商业地产项目 项目投资 实物期权 负债融资
分类号:
类　型: 硕士论文
年　份: 2013年
下　载: 13次
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内容摘要


随着我国城市化进程的迅速推进,商业地产市场迅速成长,同时商业地产市场的风险也逐渐被开发商所认识。如何在面临未来不确定性时做出合理的投资决策是商业地产开发商关心的重要问题。相比较于住宅地产项目,商业地产项目具有前期投资规模大、投资具有不可逆性、投资回收期长和面临不确定性因素多的特点,传统的投资决策评价理论净现值法无法处理商业地产项目的这些特点。实物期权理论认为项目的不确定性和不可逆性使项目具有柔性价值。论文以商业地产项目的特点为切入点,将项目投资决策过程看作是一系列的实物期权,在此基础上对项目面临的不确定性和相应的期权进行匹配,建立商业地产项目投资决策框架。同时,认为商业地产投资决策具有推迟期权特征,以此建立基于实物期权的商业地产投资决策模型。针对我国商业地产项目的现实将融资政策融入到实物期权模型中,构建实现投融资互动的实物期权模型,并对模型进行数值求解与敏感性分析。论文的主要结论有：首先,商业地产项目投资决策具有投资不可逆、前期投资规模大和面临多种不确定性的特点,这些特点使开发商采取“等待中学”和“干中学”策略获取最新的信息以降低未来的不确定性,获得决策柔性的价值,实物期权法是计算这种价值的适当工具；其次,开发商采用不同的融资政策会对商业地产项目的价值和投资决策产生影响,并且在决策过程中会产生委托-代理现象,导致投资效率降低；最后,市场不确定性和无风险利率会使开发商推迟开发,而贷款利率的提高会提高项目的财务风险提高项目失败的阈值。

全文目录


摘要  3-4
Abstract  4-7
第1章 绪论  7-13
  1.1 论文的研究背景  7-8
  1.2 论文研究的意义  8-9
    1.2.1 论文研究的理论意义  8
    1.2.2 论文研究的现实意义  8-9
  1.3 论文的研究方法  9-10
    1.3.1 研究的理论依据  9
    1.3.2 研究的方法  9-10
  1.4 论文的内容与章节安排  10-11
    1.4.1 论文的主要内容  10
    1.4.2 论文的章节安排  10-11
  1.5 论文的研究思路与技术路线  11-13
    1.5.1 论文的研究思路  11-12
    1.5.2 论文的技术路线  12-13
第2章 文献综述  13-22
  2.1 实物期权理论研究现状  13-17
    2.1.1 实物期权理论的缘起与演化  13-14
    2.1.2 实物期权的分类  14-15
    2.1.3 实物期权与传统投资决策评价方法的比较  15-16
    2.1.4 实物期权理论的建模思想  16-17
  2.2 房地产投资的实物期权研究综述  17-19
    2.2.1 投资开发时机与强度选择  18-19
    2.2.2 房地产投资的期权博弈  19
  2.3 实物期权理论的文献计量  19-22
第3章 商业地产项目投资决策分析框架  22-35
  3.1 商业地产项目的特征  22-24
  3.2 商业地产项目投资决策影响因素分析  24-26
    3.2.1 投资决策柔性  24-25
    3.2.2 投资的不确定性影响  25
    3.2.3 投资的不可逆性特征  25-26
  3.3 商业地产项目决策的实物期权分析  26-27
  3.4 基于不确定性与期权匹配的商业地产项目投资决策框架  27-35
    3.4.1 问题识别  28
    3.4.2 不确定性的识别  28-31
    3.4.3 与实物期权类型的匹配  31-33
    3.4.4 实物期权模型的构建  33
    3.4.5 参数设置与选取  33
    3.4.6 结果分析及调整  33-34
    3.4.7 形成项目投资决策  34-35
第4章 投融资互动的商业地产实物期权投资模型  35-52
  4.1 模型假设  36-37
  4.2 无负债商业地产项目模型  37-39
  4.3 投资后有负债商业地产项目模型  39-41
  4.4 商业地产项目投融资决策协同互动分析  41-45
    4.4.1 股东价值最大化角度  42-44
    4.4.2 项目价值最大化角度  44-45
  4.5 应用案例分析  45-47
    4.5.1 案例概况  45-46
    4.5.2 案例计算  46-47
  4.6 敏感性分析  47-52
第5章 结论  52-55
  5.1 研究结论  52-53
  5.2 论文的创新点  53
  5.3 管理建议  53-54
  5.4 未来研究方向  54-55
致谢  55-56
参考文献  56-60
攻读学位期间发表的论文  60

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