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中国城市化进程中住房市场发展研究

作　者: 丁祖昱
导　师: 张永岳
学　校: 华东师范大学
专　业: 世界经济
关键词: 城市化住房市场发展
分类号: F299.23
类　型: 博士论文
年　份: 2013年
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内容摘要

城市化是住房市场发展的核心动力之一,随着城市化进程的不断发展,为满足人们各方需要的各类城市基础设施逐步趋于完善,城市生产和生活的聚集经济效应促进了产业集中和人口集聚,相伴随的是促进了城市对住房日益增长的需求,给住房市场带来巨大的发展空间。与此同时,健康活跃的住房市场为促进中国城市化进程,进而对中国经济的整体发展也是至关重要的。改革开放以来,我国的城市化取得了很大进展,城镇化率由1978年的17.92%上升到了2011年的51.27%,当前我国正处于城镇化高速推进的历史时期,在中国的城市化进程中,住房市场如何满足城市居民的需求并持续发挥作用是整个社会十分关注的领域。本文首先通过对城市化、住房需求和住房市场的定义和基本问题的界定、住房市场的供求、城市住房市场发展等主题的国内外研究成果进行系统梳理,形成本文城市化进程中住房市场发展这一主题研究的理论基础。在相关理论指导下,系统阐述了过去几十年来我国城市化进程和房地产业的发展历程,论证了两者之间密切的互动关系。房地产业是城市化的重要推手,而城市化也是房地产业发展的重要动力,从需求的角度来看,一方面是集中爆发的存量需求,另一方面快速推进的城市化引发了同步飙升的增量需求。农村人口向中小城镇转移、中小城镇人口向城市转移、全国各城市的人口向核心城市转移的过程中,城镇人口增加使得城镇的规模不断扩大,也带动了城市的购房需求。本文进而以住房市场的供求关系为理论基础,构建了城市住房供求关系的动态模型,并将城市化因素在动态模型中对住房市场供求关系的影响进行分析。为了进一步了解城市化和住房市场发展的关系,尝试将住房市场供求关系模型扩展至城市化的框架内,国内外人口增长模型、动态住宅模型以及住宅市场均衡模型为理论基础,构建人口迁移与住房市场发展的关系模型来进一步解释城市进程中住房市场发展的问题。然后,本文采用统计学方法,以我国286个地级以上城市的数据为依据,对我国住房发展前景进行评价,评价结果显示一线城市的住房发展潜力仍然排在前列,而二线城市由于大多拥有更为广阔的城市拓展空间以及相对发达的经济,为市场的持续发展提供了有力支撑,三线城市由于普遍地广人稀、市场容量不大,则较容易出现土地供应过剩等问题。为进一步考察不同城市城镇化进程对住房发展的影响并探讨城镇化与住房发展之间的关联性及其互动效应,本文对包含城市城镇化进程和城市住房发展的联立方程模型进行估计,结果表明城镇化会带动城市的住房需求,城市土地供应量的增加、居民人均可支配收入的提高也都会推动城市住房的发展。随着房地产开发投资的力度加大,城镇化进程也将加快；城市人均住房面积对城镇化的影响并不明显。本文还对新型城镇化背景下我国城市化率和城市住房发展的前景进行的前瞻性分析。分析结果预计2022年城镇常住人口约为8.82亿人,城镇化率约为62%；未来十年住房总需求,总量约为120亿平方米,城市住房发展还存在一定空间。为满足“十二五”、“十三五”时期我国城镇住房需求总量并使供求平衡,根据供需整体平衡的目标原则,2013-2022年新增保障住房和商品住房套数结构应约为1：4。同时,对于不同层级的城市来说,其面临的机遇和风险也各不相同。伴随一线城市产业结构的调整、发展能级提升,一线城市的房地产风险较会有所改善,且改善性居住需求将有所增加,中高端产品迎来发展机遇；二线城市能级的提升,对周边城市的吸引力有所增强,居民的存量购买力和新增购买力将有所提升,米来发展空间较大；三、四线城市在经历了此前交易量的集中释放后将不得不面对当前需求进入阶段性谷底的现状,但长期来看,随着城镇化的推进,其未来的住房潜在需求仍然较大。在快速发展的同时,我国各城市住房市场也面临着很多问题。因此,在新一轮城市化进程中住房市场发展需要处理好宏观调控与微观管理、住房市场与住房保障、房价上涨与市场发展、人口迁移与市场发展、城市更新与市场发展等的关系。本文认为在新的形势下,大城市的新型城镇化与房地产业发展,都须改变粗放式发展模式,更加注重集约化模式,坚持走资源节约、环境友好的发展道路。而三四线小城市作为大中城市与农村之间的重要联系纽带,住房市场的健康发展既可以缓解在城镇化进程中出现的资源匮乏、房价高涨、空心村等矛盾,同时也将通过吸纳农村人口转移,成为中国城市经济发展新的增长极。

全文目录

内容摘要  6-8
ABSTRACT  8-15
第一章绪论  15-24
  第一节选题背景与意义  15-19
    一、研究背景  15-16
    二、问题的提出  16-17
    三、研究意义  17-19
  第二节研究内容和思路  19-22
    一、研究内容  19-20
    二、基本思路  20-21
    三、研究方法  21-22
  第三节创新和不足  22-24
    一、创新之处  22-23
    二、本文的不足  23-24
第二章文献综述  24-49
  第一节城市化与住房市场关系  24-37
    一、城市化及城市化发展规律  24-27
    二、城市化进程的动力机制  27-30
    三、城市化与经济、人口的关系  30-35
    四、城市化与住房市场关系  35-37
  第二节住房市场的供求及其区域特点  37-45
    一、住房需求  37-40
    二、住房供给  40-41
    三、住房市场的供求  41-44
    四、住房市场供求关系的区域特点  44-45
  第三节城市住房市场发展中的相关主要问题  45-49
    一、低收入者的住房问题  45-46
    二、住房市场的非均衡性问题  46
    三、人与住房的关系问题  46-47
    四、住房资源配置机制  47
    五、住房保障体系  47-49
第三章中国城市化与住房市场发展概述  49-93
  第一节中国城市化的发展历程  49-69
    一、中国城市化的发展阶段  49-52
    二、1993年以来中国城市化发展的特征  52-57
    三、中国城市化区域分布分析  57-59
    四、新型城市化的国家战略  59-69
  第二节中国住房市场发展状况  69-80
    一、住房市场的发展阶段  69-72
    二、1998年以来中国房地产业的发展  72-74
    三、中国城市房地产市场发展特征  74-80
  第三节城市化进程对住房市场发展的动态影响  80-93
    一、城市化进程与住房市场的相互关系  80-83
    二、以往城市化对住房市场的影响分析  83-90
    三、未来城市化对住房市场的影响  90-93
第四章城市化进程中住房市场发展的理论模型  93-118
  第一节住房市场的供求关系分析  93-100
    一、住房市场的供求均衡  93-95
    二、供求变动的比较静态分析  95-97
    三、供求变动的动态模型  97-100
  第二节城市住房供求关系的动态模型  100-105
    一、理论基础与基本假设  100-102
    二、基本因素及供求动态模型  102-104
    三、城市化因素在模型中的动态变化  104-105
  第三节人口迁移与住房市场发展的关系模型  105-118
    一、城市人口的增长模型  106-108
    二、动态城市住宅模型  108-112
    三、人口迁移对住房市场的影响  112-118
第五章中国城市化与住房发展的实证研究  118-171
  第一节中国城市住房发展状况的分析  118-158
    一、中国城市的整体概况  118-119
    二、中国城市的分层体系  119-120
    三、各层级城市的住房现状  120-158
  第二节中国城市住房市场发展评价  158-165
    一、评价方法  158
    二、指标体系  158-162
    三、评价结果  162-165
  第三节中国城市化与住房发展的关联性检验  165-171
    一、模型设计与变量选取  165-166
    二、样本和数据来源  166-167
    三、实证结果与分析  167-171
第六章中国新一轮城市化进程中住房市场发展前景  171-198
  第一节未来十年城市化和住房需求测算  171-180
    一、我国住房市场发展的推动力  171-172
    二、未来十年的城镇化率和城镇常住人口测算  172-173
    三、未来十年城镇常住人口人均住房建筑面积和户均套数测算  173-175
    四、未来十年新增住房需求及结构测算  175-180
  第二节中国各层级城市住房市场未来发展的特点和预测  180-195
    一、一线城市城镇化与住房发展预测  180-185
    二、二线城市城镇化与住房发展预测  185-189
    三、三线城市城镇化与住房发展预测  189-195
  第三节中国新一轮城市化进程中住房市场的展望  195-198
第七章对策建议和主要结论  198-216
  第一节新一轮城市化下住房市场发展面临的主要问题  198-203
    一、缺乏长效机制,简单粗暴、监管不力、朝令夕改成十年政策调控标签  198-199
    二、一二线城市受困土地供应上限,部分三四线城市已透支未来发展空间  199
    三、大量以房地产为核心推进的新城规划营造虚假繁荣  199-200
    四、城市旧改取得一定成绩,但最近几年集中出现诸多矛盾  200
    五、保障房长期缺位导致商品房成“独木桥”,短期内大跃进引发消化难题  200-201
    六、房价不断上涨已成为干扰城市经济发展、城镇化推进、社会稳定的阻力  201-202
    七、政府管控失当导致城市住房供应结构稳定性欠缺  202-203
  第二节促进住房市场健康发展的基本思路  203-209
    一、宏观调控与微观管理  203-205
    二、住房市场与住房保障  205-206
    三、房价上涨与市场发展  206-207
    四、人口迁移与市场发展  207-208
    五、城市更新与市场发展  208-209
  第三节城市化进程中促进住房市场发展的政策建议  209-213
    一、避免全国一刀切式政策调控,建议各地因地制宜进行调整  209-210
    二、行业长效政策尽早出台,有计划地铺开房产税取代限购政策  210
    三、完善全国性住房普查机制,促进城市间住房信息联网并公开  210-211
    四、逐步尝试突破土地政策瓶颈,构建农用地、工业用地入市渠道  211-212
    五、合理规划开发新城,重视旧城改造和拆迁安置工作  212
    六、构建以保障房、限价房、商品房三位一体的社会住房供应体系  212-213
  第四节主要结论  213-216
参考文献  216-222
致谢  222

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