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我国征收房地产物业税的可行性研究

作　者: 张煜
导　师: 刘叔灼; 林小慧
学　校: 华南理工大学
专　业: 建筑与土木工程
关键词: 房地产物业税税费制度可行性必要性条件性税制设计配套措施
分类号: F812.42
类　型: 硕士论文
年　份: 2013年
下　载: 24次
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内容摘要

2003年中共中央十六届三中全会明确提出：“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费。”于是,开征物业税成为房地产税收改革的方向,也是完善现行财产税的重要举措。近年来,随着我国市场经济的快速发展,我国房地产业也呈现了高速发展的态势,房价持续高升。高房价也使我国房地产市场出现了这样的畸形现状：有人为买一套房而终身成为房奴,有人却大量堆积房产,以获得增值。一方面,高房价不仅仅使大多数普通老百姓买不起房,只能望房兴叹,也使得那些迫不得已倾其全家所有交了首付再贷款而购房者成为房奴。成为房奴,意味着其一生的绝大部分收入用来还贷而不得不降低自己的生活品质和质量,不得不放弃其他方面的消费,靠减衣缩食平衡家庭收支。另一方面,一些人也看到了房地产市场的商机,“炒楼”、“炒房”、“圈地”等行为也进一步导致了我国房价的虚高不下,这些投机行为掩盖了市场的真实需求,导致供求关系失衡,引起市场的不稳定。在这种情况下,我国房价居高不下,房地产开发商资金压力大,金融系统遭受房地产泡沫冲击的危险,房地产税费制度不合理,种种状况要求进行物业税的开征和改革,只有这样才可能解决这些问题,但是对开征与否的问题还存在一些争论。本文过对各国开征的物业税进行广泛考察并总结经验,再结合我国的实际情况,作出关于物业税开征的必要性分析,并构建了我国开征房地产物业税的税制设计,提出了开征物业税的配套措施,最后阐述了开征房地产物业税对我国房地产市场的影响,对改革我国房地产税,改善地方财政状况,公平社会财富分配等方面具有一定的理论与现实意义。

全文目录

摘要  5-6
Abstract  6-11
第一章绪论  11-17
  1.1 课题意义  11
  1.2 我国开征房地产物业税的背景  11-12
  1.3 国外研究现状  12-14
  1.4 国内研究现状  14-15
  1.5 研究思路  15-17
第二章我国房地产税费制度  17-27
  2.1 我国房地产税费制度的发展  17
  2.2 我国现行的房地产税费体系  17-27
    2.2.1 我国现行的房地产税收制度  18-24
    2.2.2 我国现行房地产收费制度  24-27
第三章国外房地产物业税制度及成功经验  27-33
  3.1 国外房地产物业税制度  27-28
    3.1.1 香港房地产物业税制  27
    3.1.2 日本房地产物业税制度  27
    3.1.3 美国房地产物业税制度  27-28
    3.1.4 加拿大房地产物业税制度  28
  3.2 国外征收房地产物业税的成功经验  28-31
    3.2.1 税前准备  28-29
    3.2.2 税中执行  29-30
    3.2.3 税后服务  30-31
  3.3 国外征收房地产物业税对我国的借鉴  31-33
    3.3.1 做好征收房地产物业税的基础准备工作  31
    3.3.2 物业税应成为地方财政收入的主要来源  31
    3.3.3 计税依据以市场价值为基础  31
    3.3.4 确定税基合适的税率  31-32
    3.3.5 协调利益,确定征收房产税的管理部门  32
    3.3.6 在税收过程中将信息技术普及运用  32-33
第四章我国开征房地产物业税的可行性分析  33-43
  4.1 我国目前房产税费征收制度存在的不足  33-36
    4.1.1 税费征收的项目过多、税种制定不合理  33
    4.1.2 税收结构不合理,税费交纳不公平  33-34
    4.1.3 征税范围较小且税基狭窄  34-35
    4.1.4 房地产税收占地方政府税收比重小  35
    4.1.5 计税依据、税率设计不合理  35-36
    4.1.6 相关制度不完备,制约了房地产税的发展  36
  4.2 开征房地产物业税的理论背景  36-37
  4.3 开征房地产物业税的必要性  37-40
    4.3.1 开征房地产物业税是完善我国税收体系的需要  37
    4.3.2 提高地方政府的税收收入,对政府的短期行为进行抑制  37-38
    4.3.3 使房地产市场结构得到改善,规避金融风险  38-39
    4.3.4 对房地产市场的理性消费有利  39
    4.3.5 调节贫富差距、促进社会公平需要开征房地产物业税  39-40
    4.3.6 稳定房价、抑制投机  40
  4.4 开征房地产物业税的条件性  40-43
    4.4.1 一定的法律基础  40-41
    4.4.2 社会舆论基础较好  41
    4.4.3 财政收入连年增长,是税制改革的经济保障  41-43
第五章我国开征房地产物业税的税制设计  43-51
  5.1 开征房地产物业税要遵循的基本原则和具体思路  43-45
    5.1.1 开征房地产物业税的基本原则  43-44
    5.1.2 开征物业税的具体思路  44-45
  5.2 我国开征房地产物业税的税制要素设计  45-51
    5.2.1 纳税人  45-46
    5.2.2 课税对象  46
    5.2.3 征税范围  46-47
    5.2.4 计税依据  47
    5.2.5 物业税的税率设计  47-49
    5.2.6 税收优惠政策  49-51
第六章开征物业税的配套措施  51-55
  6.1 将科学的房地产产权信息系统建立起来  51
  6.2 完善房地产评估体系  51-52
    6.2.1 建立财产评估体系的原则  51
    6.2.2 评估机构调整  51-52
    6.2.3 评估周期  52
  6.3 个人信用制度  52-53
  6.4 健全和完善社会保险和社会保障制度  53
  6.5 建立健全简便有效地复议机制与申诉机制  53-55
第七章开征物业税对房地产市场的影响  55-67
  7.1 物业税对住宅房地产业市场的影响的研析  55-57
    7.1.1 相关房地产租赁价格的构成的研究  55
    7.1.2 物业税对房地产租赁价格的影响  55-57
  7.2 物业税对商业房地产市场的影响分析  57-61
    7.2.1 物业税对商业房地产影响程度的理论分析  57-59
    7.2.2 物业税税率改变对商业物业影响的深度分析  59-61
  7.3 从需求角度分析开征物业税的影响  61-62
    7.3.1 物业税的开征对市场需求的总体影响不大  61
    7.3.2 物业税的开征有利于自住性需求的实现  61
    7.3.3 物业税的开征抑制投资性需求  61-62
    7.3.4 物业税的开征抑制奢侈性需求  62
  7.4 从供给角度分析开征物业税的影响  62-67
    7.4.1 住宅用地的有效供给得以保证  62-63
    7.4.2 提升地产开发理性,缩短产品供给周期  63-64
    7.4.3 实现充足的二手房供给和较高的住宅利用率  64-65
    7.4.4 税费整合相当于减税功能,能够有效的刺激供给的扩大  65-66
    7.4.5 在物业税税率制定时要考虑土地利用效率问题  66-67
结论  67-68
参考文献  68-70
致谢  70-71
附件  71

我国征收房地产物业税的可行性研究

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