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MJ地产酒店项目财务评价

作 者: 黄劲
导 师: 邵希娟; 陈晓池
学 校: 华南理工大学
专 业: 项目管理
关键词: 地产酒店 财务评价 风险评估
分类号:
类 型: 硕士论文
年 份: 2013年
下 载: 34次
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内容摘要


MJ地产酒店项目是一个结合房地产开发与酒店营运的综合性项目,本文将对此项目进行财务评价。佛山市三水HS房地产发展有限公司(以下简称“HS公司”),是一家享有地区本土优势的房地产开发公司,近年在房地产领域累积到一定的经验和资金。为了避免房地产市场未来增长放缓让企业陷于被动,HS公司拟投资开发并经营MJ地产酒店项目,寻求跨行业的转型突破机会。HS公司计划按两个阶段实施该项目:第一阶段,2013年全年为项目建设期,借助HS公司在房地产开发领域的优势,在已有土地使用权的前提下,完成MJ地产酒店的建筑工程建设、设备购置及装配,为酒店的经营做好硬件和软件准备;第二阶段,2014年至2023年(共10年)为项目首个经营周期,通过科学合理的酒店经营,为项目投资者HS公司带来长期的营业收入,并且在项目经营周期结束时出售酒店项目,估算项目出售收入。因此,MJ地产酒店项目不同于一般的房地产投资项目,也不同于一般的酒店营运项目,它包含房地产开发的投资与价值估算,也包含酒店经营周期的长期现金流估算。那么,如何科学地对此项目进行财务评价,分析影响投资收益的敏感因素,制定风险对策,为HS公司提供决策支持,正是本文需要解决的问题。本文首先对MJ地产酒店项目行业环境和项目概况进行分析,确定项目的定位与规划;并且通过资料查找、专家访谈和实地考察,搜集财务评价需要的数据和依据;利用各项数据和依据计算项目建设期和营运期的现金流;然后本文运用行为资本资产定价模型(BAPM)估算MJ地产酒店的资本成本为9.87%,进而计算得出项目净现值为873万元、内部报酬率为12.48%。接着,考虑影响项目财务评价指标的因素,运用单因素敏感性分析法找出敏感性因素,结合这些因素的变动性,运用多因素敏感性分析法识别风险的影响程度;最后,针对各个风险因素进行分析并制定风险对策,最终得到项目财务可行的判断。由于房地产酒店项目投资与营运的综合性和不确定性,本文运用行为资本资产定价模型、估测现金流直接法、单因素和多因素敏感性分析法等理论对MJ地产酒店进行财务评价,希望为HS公司对项目的开发和营运决策提供参考。

全文目录


摘要  5-6
Abstract  6-11
图表清单  11-13
第一章 绪论  13-17
  1.1 研究背景及意义  13-14
  1.2 国内外研究现状  14-15
    1.2.1 酒店财务评价方面  14
    1.2.2 地产酒店开发方面  14-15
  1.3 研究内容和研究方法  15-17
    1.3.1 研究内容  15-16
    1.3.2 研究方法  16-17
第二章 行业环境分析与项目概况  17-25
  2.1 项目行业环境分析  17-21
    2.1.1 项目地区旅游业状况  17-20
    2.1.2 项目区位优势  20-21
  2.2 MJ 地产酒店项目概况  21-24
    2.2.1 项目背景  21
    2.2.2 项目盈利模式  21-22
    2.2.3 项目选址  22
    2.2.4 项目定位  22-23
    2.2.5 项目设计  23-24
  2.3 本章小结  24-25
第三章 财务数据搜集与筛选  25-39
  3.1 酒店项目相关问题的访谈  25-29
    3.1.1 访谈提纲的设计与实施  25
    3.1.2 访谈的结果分析  25-29
  3.2 项目费用估算依据  29-33
    3.2.1 项目用地费用  29
    3.2.2 项目建筑方案指标  29-30
    3.2.3 工程造价与设备购置参考造价  30-32
    3.2.4 餐饮业务营业成本计算依据  32-33
  3.3 项目收入估算依据  33-35
    3.3.1 酒店客房开房率  33-34
    3.3.2 酒店餐饮业务顾客上座率及人均消费额  34-35
    3.3.3 场地出租定价  35
  3.4 投资计划与资本构成  35-38
    3.4.1 投资计划  35-37
    3.4.2 资本构成  37-38
  3.5 本章小结  38-39
第四章 财务评价指标的计算与分析  39-58
  4.1 项目前提条件及说明  39-40
    4.1.1 关于财务评价周期的说明  39
    4.1.2 关于税金计算的说明  39-40
    4.1.3 关于计提折旧的说明  40
  4.2 项目经营预测  40-54
    4.2.1 收入预测  40-46
    4.2.2 支出预测  46-49
    4.2.3 现金流预测  49-54
  4.3 项目效益评价  54-57
    4.3.1 项目资本成本(R)  54-55
    4.3.2 项目净现值(NPV)  55-56
    4.3.3 项目内部报酬率(IRR)  56-57
  4.4 本章小结  57-58
第五章 影响财务评价指标的风险因素与对策研究  58-65
  5.1 财务评价指标的敏感因素判别  58-59
  5.2 敏感因素造成财务评价指标的变化范围  59-61
    5.2.1 敏感因素的变化范围  59-60
    5.2.2 财务评价指标的变化范围  60-61
  5.3 敏感因素变化的风险与对策  61-64
    5.3.1 针对项目初始投资额变化的风险分析及对策  61-62
    5.3.2 针对客房开房率变化的风险分析及对策  62-63
    5.3.3 针对房间单价变化的风险分析及对策  63-64
  5.4 本章小结  64-65
结论  65-67
参考文献  67-69
附录  69-70
  附录 1 MJ 地产酒店项目开发及经营性问题访谈提纲  69-70
攻读硕士学位期间取得的研究成果  70-71
致谢  71-72
附件  72

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