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MJ地产酒店项目财务评价
作 者: 黄劲
导 师: 邵希娟; 陈晓池
学 校: 华南理工大学
专 业: 项目管理
关键词: 地产酒店 财务评价 风险评估
分类号:
类 型: 硕士论文
年 份: 2013年
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内容摘要
MJ地产酒店项目是一个结合房地产开发与酒店营运的综合性项目,本文将对此项目进行财务评价。佛山市三水HS房地产发展有限公司(以下简称“HS公司”),是一家享有地区本土优势的房地产开发公司,近年在房地产领域累积到一定的经验和资金。为了避免房地产市场未来增长放缓让企业陷于被动,HS公司拟投资开发并经营MJ地产酒店项目,寻求跨行业的转型突破机会。HS公司计划按两个阶段实施该项目:第一阶段,2013年全年为项目建设期,借助HS公司在房地产开发领域的优势,在已有土地使用权的前提下,完成MJ地产酒店的建筑工程建设、设备购置及装配,为酒店的经营做好硬件和软件准备;第二阶段,2014年至2023年(共10年)为项目首个经营周期,通过科学合理的酒店经营,为项目投资者HS公司带来长期的营业收入,并且在项目经营周期结束时出售酒店项目,估算项目出售收入。因此,MJ地产酒店项目不同于一般的房地产投资项目,也不同于一般的酒店营运项目,它包含房地产开发的投资与价值估算,也包含酒店经营周期的长期现金流估算。那么,如何科学地对此项目进行财务评价,分析影响投资收益的敏感因素,制定风险对策,为HS公司提供决策支持,正是本文需要解决的问题。本文首先对MJ地产酒店项目行业环境和项目概况进行分析,确定项目的定位与规划;并且通过资料查找、专家访谈和实地考察,搜集财务评价需要的数据和依据;利用各项数据和依据计算项目建设期和营运期的现金流;然后本文运用行为资本资产定价模型(BAPM)估算MJ地产酒店的资本成本为9.87%,进而计算得出项目净现值为873万元、内部报酬率为12.48%。接着,考虑影响项目财务评价指标的因素,运用单因素敏感性分析法找出敏感性因素,结合这些因素的变动性,运用多因素敏感性分析法识别风险的影响程度;最后,针对各个风险因素进行分析并制定风险对策,最终得到项目财务可行的判断。由于房地产酒店项目投资与营运的综合性和不确定性,本文运用行为资本资产定价模型、估测现金流直接法、单因素和多因素敏感性分析法等理论对MJ地产酒店进行财务评价,希望为HS公司对项目的开发和营运决策提供参考。
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全文目录
摘要 5-6 Abstract 6-11 图表清单 11-13 第一章 绪论 13-17 1.1 研究背景及意义 13-14 1.2 国内外研究现状 14-15 1.2.1 酒店财务评价方面 14 1.2.2 地产酒店开发方面 14-15 1.3 研究内容和研究方法 15-17 1.3.1 研究内容 15-16 1.3.2 研究方法 16-17 第二章 行业环境分析与项目概况 17-25 2.1 项目行业环境分析 17-21 2.1.1 项目地区旅游业状况 17-20 2.1.2 项目区位优势 20-21 2.2 MJ 地产酒店项目概况 21-24 2.2.1 项目背景 21 2.2.2 项目盈利模式 21-22 2.2.3 项目选址 22 2.2.4 项目定位 22-23 2.2.5 项目设计 23-24 2.3 本章小结 24-25 第三章 财务数据搜集与筛选 25-39 3.1 酒店项目相关问题的访谈 25-29 3.1.1 访谈提纲的设计与实施 25 3.1.2 访谈的结果分析 25-29 3.2 项目费用估算依据 29-33 3.2.1 项目用地费用 29 3.2.2 项目建筑方案指标 29-30 3.2.3 工程造价与设备购置参考造价 30-32 3.2.4 餐饮业务营业成本计算依据 32-33 3.3 项目收入估算依据 33-35 3.3.1 酒店客房开房率 33-34 3.3.2 酒店餐饮业务顾客上座率及人均消费额 34-35 3.3.3 场地出租定价 35 3.4 投资计划与资本构成 35-38 3.4.1 投资计划 35-37 3.4.2 资本构成 37-38 3.5 本章小结 38-39 第四章 财务评价指标的计算与分析 39-58 4.1 项目前提条件及说明 39-40 4.1.1 关于财务评价周期的说明 39 4.1.2 关于税金计算的说明 39-40 4.1.3 关于计提折旧的说明 40 4.2 项目经营预测 40-54 4.2.1 收入预测 40-46 4.2.2 支出预测 46-49 4.2.3 现金流预测 49-54 4.3 项目效益评价 54-57 4.3.1 项目资本成本(R) 54-55 4.3.2 项目净现值(NPV) 55-56 4.3.3 项目内部报酬率(IRR) 56-57 4.4 本章小结 57-58 第五章 影响财务评价指标的风险因素与对策研究 58-65 5.1 财务评价指标的敏感因素判别 58-59 5.2 敏感因素造成财务评价指标的变化范围 59-61 5.2.1 敏感因素的变化范围 59-60 5.2.2 财务评价指标的变化范围 60-61 5.3 敏感因素变化的风险与对策 61-64 5.3.1 针对项目初始投资额变化的风险分析及对策 61-62 5.3.2 针对客房开房率变化的风险分析及对策 62-63 5.3.3 针对房间单价变化的风险分析及对策 63-64 5.4 本章小结 64-65 结论 65-67 参考文献 67-69 附录 69-70 附录 1 MJ 地产酒店项目开发及经营性问题访谈提纲 69-70 攻读硕士学位期间取得的研究成果 70-71 致谢 71-72 附件 72
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