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广州市吉山村A公寓租赁项目商业计划书

作　者: 罗俊敏
导　师: 贾建忠
学　校: 华南理工大学
专　业: 工商管理
关键词: 公寓租赁商业计划书吉山村
分类号: F299.23
类　型: 硕士论文
年　份: 2013年
下　载: 42次
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内容摘要

随着城市化进程的不断推进，越来越多的外来打工和创业者进入城市居住生活，房屋需求持续增长。而房地产调控措施持续高压，银行信贷持续收紧，导致一些刚性需求被排斥在了购房之外。因此房屋租赁市场在我国将得到持续的发展。本文通过商业计划书的形式研究广州市吉山村A公寓租赁项目的可投资性。本文按照商业计划书编写的要求，首先对本项目的研究背景和意义做了描述，然后介绍了项目的基本情况，包括公寓户型、总数量、市场价格、地理位置等内容。随后对本项目经营的宏观环境、行业竞争环境和项目本身作了分析，分别用了PEST分析工具、波特的五力分析方法和战略理论中的SWOT分析方法得出了项目的优势大于劣势，机会远大于威胁的结果。通过上述分析明确了本项目的核心优势，然后通过对消费者的租房特征分析及STP理论，确定了项目的目标市场是18-44岁、中低收入、生活方式介于节俭与奢侈之间的、非常重视安全的群体，项目的总体定位为一个居住安全、租金实惠、服务完善的公寓。根据之前的分析，制定了项目的营销策略，具体分为产品策略、定价策略、服务策略和网络推广策略。本项目确定了“吉山宜家”的品牌，项目的特色是安全，实惠，并可提供租客个性化需要的公寓设施或服务。最后，结合财务分析方法，从投资管理的角度，计算出项目的净现值301177大于0，且内部收益率21%高于10%的预期收益率，超出投资预期。动态投资回收期为2.55年。低于投资者期望的4年投资回收期。敏感度分析中，当房租成本价格上升5%时，NPV减少为256915元，内部收益率减少为19%；而当房租出租价格减少5%时，NPV减少为259174，内部收益率下降到20%。所以房租成本的变化对项目的影响要更大些，因此本项目需要对房租成本引起足够重视。最后分别对政策性风险、自然和社会风险、财务风险和运营风险做了详细分析，制定了风险控制措施，从而得出了项目非常具有投资价值的结论。本商业计划书在探讨如何成功为加盟者投资提供参考的同时，本人作为项目的主要探索者，希望能为将来的企业运营提供数据支持和行动指南。

全文目录

摘要  5-6
ABSTRACT  6-8
目录  8-11
图表清单  11-12
第一章绪论  12-21
  1.1 研究背景和意义  12-13
  1.2 文献综述  13-19
    1.2.1 城中村与公寓租赁  13-16
    1.2.2 商业计划书的撰写  16-19
  1.3 研究方法与内容  19-21
第二章项目概要  21-25
  2.1 项目介绍  21-22
  2.2 项目的地理位置  22-23
  2.3 项目团队介绍  23-24
  2.4 本章小结  24-25
第三章市场和竞争环境分析  25-35
  3.1 外部环境分析（PEST）  25-26
    3.1.1 政策环境  25
    3.1.2 经济环境  25-26
    3.1.3 社会文化环境  26
    3.1.4 技术环境  26
  3.2 行业竞争五力分析  26-28
    3.2.1 现有竞争者  26-27
    3.2.2 潜在新进入者  27
    3.2.3 替代品  27
    3.2.4 供应商  27
    3.2.5 消费者  27-28
  3.3 项目 SWOT 分析  28-31
    3.3.1 优势分析  28-29
    3.3.2 劣势分析  29
    3.3.3 机会分析  29-30
    3.3.4 威胁分析  30-31
    3.3.5 组合分析  31
  3.4 消费者调查分析  31-32
  3.5 市场定位  32-34
    3.5.1 市场细分  32-33
    3.5.2 选择目标市场  33-34
    3.5.3 市场定位  34
  3.6 本章小结  34-35
第四章营销策略  35-42
  4.1 产品策略  35
  4.2 定价策略  35-37
    4.2.1 影响租金的主要因素  36
    4.2.2 竞争导向定价  36-37
    4.2.3 服务定价  37
  4.3 服务策略  37-39
    4.3.1 全过程服务策略  38
    4.3.2 全员服务策略  38-39
  4.4 推广策略  39-41
    4.4.1 网络媒介推广  39-40
    4.4.2 传统媒体推广  40-41
  4.5 本章小结  41-42
第五章运营管理  42-50
  5.1 组织结构和人员安排  42-43
  5.2 项目宗旨和运作计划  43
    5.2.1 项目宗旨  43
    5.2.2 运作计划  43
  5.3 培训机制  43-46
  5.4 考核制度  46-47
  5.5 岗位职责与薪酬  47-48
  5.6 本章小结  48-50
第六章财务预算与评估  50-60
  6.1 项目盈利来源与投资计划  50-52
    6.1.1 盈利来源  50-51
    6.1.2 投资计划  51-52
  6.2 项目财务预测  52-57
    6.2.1 经营收入预测  52-54
    6.2.2 经营支出预测  54-56
    6.2.3 预测利润表  56-57
  6.3 财务分析与评价  57-59
    6.3.1 净现值  58
    6.3.2 内部收益率与修正内部收益率  58-59
    6.3.3 投资回收期  59
  6.4 项目敏感性分析  59
  6.5 本章小结  59-60
第七章风险管理  60-67
  7.1 项目风险分析  60-65
  7.2 项目控制策略  65-66
  7.3 本章小结  66-67
结论  67-68
参考文献  68-70
附录  70-73
攻读硕士学位期间取得的研究成果  73-74
致谢  74-75
答辩委员会对论文的评定意见  75

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