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北京市商品房销售价格的影响因素分析

作　者: 袁洲
导　师: 杨瑛
学　校: 清华大学
专　业: 数学
关键词: 房地产市场房价影响因素线性回归模型
分类号: F299.27
类　型: 硕士论文
年　份: 2013年
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内容摘要

近年来，伴随着住房制度和土地使用制度改革，我国的房地产业迅速发展，不仅改善了城镇居民的居住条件，也成为我国宏观经济发展的支柱。但是，房价的持续、过快上涨所引起的房地产泡沫的迹象也给经济的稳定发展蒙上了一层阴影。住房问题关系国计民生，面对房地产价格过快上涨所造成的不良影响，政府给予了高度重视，各种形式的限售、限购和限价措施也相继出台。这些政策指向国民经济的方方面面，利用行政手段和市场调控平抑房价，同时打击投机行为。近年来的实践表明，这些措施部分取得了明显的成果，但是也促成了“假结婚”、“假离婚”等一些社会热点问题。本文以北京市商品房销售价格为例，探究房地产价格形成机制和影响因素。究竟是哪些因素影响了商品房价格，这些因素的影响程度如何，政府怎样基于这些因素更加有效、稳妥地进行宏观调控，是本文着重进行分析，力求解决的问题。本文首先介绍了行政指令形成机制、成本利润形成机制和市场供需形成机制这三种房地产价格形成机制，列举了人口、利率、经济发展水平、居民生活水平、各种价格指数、房屋施工建设和销售情况等经济社会发展中各种可能影响房价的因素以及它们的作用形式，在收集数据的过程中对这些因素的内涵作了进一步的解释。其次，通过对数据的探索性研究分析之后，使用线性回归模型解释数据之间的关系，同时采用多元线性回归中的AIC准则、方差膨胀因子等变量选择方法使模型更加合理可靠。对于城镇家庭人均可支配收入等具有明显的季节性特征的数据，考虑到作为响应变量的房屋价格指数没有这样的特点，采用季节效应模型进行分析，去除季节影响之后再进行回归分析，力求减少因季节波动导致的反常影响。从最终建立的模型及其残差图和预测曲线图上可以看出，模型的合理性还是有一定保证的，但是与现实中的情况并不完全符合，这可能是在进行变量选择的时候遗漏了重要因素，也可能是数据中的一些隐藏的特性，比如异方差性没有被考虑到，这些也是后续研究中需要考虑的问题。

全文目录

摘要  3-4
Abstract  4-8
第1章引言  8-9
第2章房地产价格的形成机制及主要影响因素  9-14
  2.1 房地产价格的形成机制  9-11
    2.1.1 房地产价格的行政指令形成机制  9
    2.1.2 房地产价格的成本利润形成机制  9-10
    2.1.3 房地产价格的市场供需形成机制  10
    2.1.4 我国房地产市场的价格机制及其特征  10-11
  2.2 房地产价格的主要影响因素  11-14
    2.2.1 开发成本  11
    2.2.2 宏观经济  11-13
    2.2.3 社会环境  13-14
第3章研究数据概述  14-24
  3.1 房价指数  14-15
  3.2 影响因素  15-24
    3.2.1 宏观经济及政府行为  15-17
    3.2.2 消费者因素  17-20
    3.2.3 房产商因素  20-24
第4章研究方法概述  24-28
  4.1 线性回归模型  24-26
    4.1.1 参数估计及检验  24-25
    4.1.2 AIC 准则  25
    4.1.3 多重共线性问题  25-26
    4.1.4 残差分析  26
  4.2 季节效应分析  26-28
第5章商品房销售价格的影响因素分析  28-42
  5.1 线性回归分析  28-35
    5.1.1 新建商品房销售价格  28-32
    5.1.2 二手商品房销售价格  32-35
  5.2 季节因素分析  35-42
    5.2.1 新建商品房销售价格  37-39
    5.2.2 二手商品房销售价格  39-42
第6章结论  42-44
  6.1 房价影响因素分析  42
  6.2 预测模型的合理性分析  42-44
参考文献  44-45
致谢  45-47
个人简历、在学期间发表的学术论文与研究成果  47

北京市商品房销售价格的影响因素分析

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