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房地产价格的博弈分析

作　者: 卫子丹
导　师: 吕月英
学　校: 太原科技大学
专　业: 产业经济学
关键词: 博弈论房地产价格政府政策政策时间不一致性承诺
分类号: F299.23
类　型: 硕士论文
年　份: 2014年
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内容摘要

鉴于房地产市场在国民经济中的重要性，政府会为了自身的利益来影响房地产的价格。房地产与GDP高度的关联作用，以及官员考核与GDP的高度挂钩，中央政府为了对经济进行宏观调控等等，都是政府影响房地产价格的根源。地方政府可以通过房产拆迁，提高拆迁补偿，土地的招拍挂，控制或者取消经济适用房和集资建房，甚至可以通过操纵媒体来影响大众观念来影响房地产的价格。当然在大部分情况下，是推高房地产的价格。对于中央政府来说，推高房价可以带动相关产业的发展，提高国民生活水平；但是过高的房价又会影响经济的稳定，同时造成消费不足，储蓄过度，不利于产业结构的调整。因此，对于一个理性并且追求自身效用最大化的政府来说，我们可以通过对房地产市场的价格进行博弈分析，探讨政府的行为最终能够实现的效用水平，基于此来分析房地产过去的走势，并预测未来的方向。在文章中的不完全信息下的博弈模型中，因为市场主体不能够很准确的掌握政府的效用函数，或者政府的政策目标，因此对房地产的价格进行调控对政府来说是最优的策略。但是如果博弈重复进行下去，政府要选择在什么时候对房地产的价格进行调控除了受制于政府自身对未来所得效用进行贴现所用的贴现因子外，还受到市场对政府类型的概率的一个先验的判断。如果政府的贴现因此足够的大，也就是说政府的目光比较长远的情况下，对房地产价格进行调控未必能够使得政府的效用最大化。从对房地产市场的政策博弈中我们能够发现，政府调控房地产市场的价格往往并不能够最大化自身的效用。因此对于一个明智的政府来说，更好的做法是把自己置于市场监督者的位置而非参与者。同时，当政府明确了自身应该选择什么样的类型之后，还应该相应的对制度作出调整，从而使得自身的承诺行为变得可信，以使市场能够比较准确的预期政府的行为，从而实现长远发展下的双方共赢的良好局面。

全文目录

摘要  6-7
ABSTRACT  7-11
绪论：提出问题以及研究的思路  11-15
第一章文献综述及相关理论介绍  15-30
  1.1 有关政府政策对房地产价格影响的理论及文献  15-17
    1.1.1 对于政府对影响房地产价格的主观意愿  15
    1.1.2 政策对房地产价格的影响  15-16
    1.1.3 地方政府的行为  16-17
  1.2 博弈论的简单介绍  17-19
  1.3 关于政策博弈的均衡理论和政策可信度的相关文献  19-28
  1.4 论文的结构  28-30
第二章完全信息下房地产市场的政策博弈  30-39
  2.1 单期的博弈模型  30-34
    2.1.1 模型假设  30-31
    2.1.2 政府的目标函数以及政府面临的约束条件  31-32
    2.1.3 市场主体的目标函数及市场主体面临的约束条件  32-33
    2.1.4 博弈均衡  33-34
  2.2 多期博弈模型  34-39
    2.2.1 模型假设  34
    2.2.2 政府的目标函数与政府所面临的约束条件  34-35
    2.2.3 市场主体的目标函数与市场主体面临的约束条件  35
    2.2.4 博弈均衡  35-39
第三章不完全信息下房地产市场的政策博弈  39-55
  3.1 单期博弈模型  39-43
    3.1.1 模型假设  39-40
    3.1.2 政府的目标函数与政府所面临的约束条件  40
    3.1.3 市场主体的目标函数与约束条件  40
    3.1.4 博弈均衡  40-43
  3.2 无限多期博弈模型  43-48
    3.2.1 模型假设  43-44
    3.2.2 政府的目标函数与政府面临的约束条件  44
    3.2.3 市场主体的目标函数与约束条件  44
    3.2.4 博弈均衡  44-48
  3.3 有限多期博弈模型  48-55
    3.3.1 模型假设  48
    3.3.2 政府的目标函数与政府面临的约束条件  48-49
    3.3.3 市场主体的目标函数与约束条件  49
    3.3.4 博弈均衡  49-55
第四章政府的承诺行为  55-58
  4.1 政府拥有一定的选择权对博弈的双方所造成的负面影响  55
  4.2 承诺行为的定义以及承诺的意义  55-56
  4.3 如何能够有效的降低政府承诺的不可信性  56-58
第五章政策建议  58-60
参考文献  60-65
致谢  65-66
攻读硕士学位期间发表的学术论文  66-67

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