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旧城改造类房地产开发项目风险管理研究-以焦作市胜利街棚户区改造项目为例

作　者: 程锡麟
导　师: 刘文锴
学　校: 河南理工大学
专　业: 土地资源管理
关键词: 房地产开发旧城改造风险管理征收补偿
分类号: F299.23
类　型: 硕士论文
年　份: 2012年
下　载: 38次
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内容摘要

伴随着经济的腾飞，我国城市化进程在快速发展的同时，给旧城区改造带来的压力较大，旧城改造类房地产开发项目应运而生。相对于一般的房地产开发项目，此类项目还要经过征收补偿、旧城区基础设施改造等阶段，其投资数额较大、开发周期较长、不确定性大等特点给开发项目带来相当大的风险，因此，旧城改造类房地产开发项目的风险管理具有十分重要的现实意义。本文首先对房地产开发项目风险管理的理论基础进行全面系统的阐述。然后分析了我国旧城改造存在的问题和改造的必要性，论述旧城改造与房地产开发相结合，实现良性互动的重要意义。本文以焦作市胜利街棚户区改造项目为例，对开发项目的投资决策阶段、筹备阶段、建设阶段、销售阶段可能产生的风险进行系统、全面的分析，建立风险评价指标体系。通过SWOT分析法进行定性分析，运用盈亏平衡分析法和敏感性分析法进行定量分析，建立风险评估模型，分析商品房销售收入、单位建造费用、征地补偿费用等变量对于项目利润的影响。根据分析的结论提出合理的风险规避方案，并结合新的征收补偿政策，提出旧城区居民的安置方案。

全文目录

致谢  4-5
摘要  5-6
Abstract  6-7
目录  7-10
1．绪论  10-18
  1.1 研究背景  10
  1.2 研究的目的和意义  10-11
  1.3 国内外研究现状  11-13
    1.3.1 国外研究现状  11-12
    1.3.2 国内研究现状  12-13
  1.4 研究的主要内容  13-14
  1.5 研究方法及技术路线  14-15
    1.5.1 研究方法  14
    1.5.2 技术路线  14-15
  1.6 创新点  15-18
2 房地产项目投资风险分析  18-28
  2.1 房地产投资风险的含义  18-22
    2.1.1 风险的特征  18-20
    2.1.2 房地产投资风险的类型  20-22
  2.2 房地产投资风险分析方法  22-25
    2.2.1 定性分析方法  22
    2.2.2 定量分析  22-25
  2.3 房地产投资风险的防范与控制  25-28
    2.3.1 房地产投资风险的处理方法  25-26
    2.3.2 房地产投资风险的控制方法  26-28
3. 旧城改造与房地产开发的良性互动  28-36
  3.1 旧城改造在城市化进程中的重要意义  28
  3.2 旧城改造的必要性  28-32
    3.2.1 我国旧城改造存在的问题  29-31
    3.2.2 合理搞好旧城改造的对策  31-32
  3.3 旧城改造与房地产开发的良性互动  32-36
    3.3.1 旧城更新与房地产开发的交互作用  32-33
    3.3.2 坚持科学发展观，实现旧城改造房地产项目的良性循环  33-36
4. 旧城改造类房地产开发项目风险分析  36-44
  4.1 项目投资决策阶段的风险分析  36-38
    4.1.1 经济风险  36-37
    4.1.2 政治风险  37-38
    4.1.3 其他风险  38
  4.2 项目筹备阶段的风险分析  38-40
    4.2.1 产品定位风险  38-39
    4.2.2 前期手续风险  39
    4.2.3 设计风险  39-40
  4.3 项目建设阶段的风险分析  40-41
    4.3.1 合同风险  40
    4.3.2 工期拖延风险  40
    4.3.3 项目质量风险  40-41
    4.3.4 施工索赔风险  41
  4.4 项目销售阶段的风险分析  41-42
    4.4.1 销售风险  41
    4.4.2 物业管理风险  41-42
  4.5 小结  42-44
5. 焦作市胜利街棚户区改造项目实证分析  44-58
  5.1 项目提出的背景、投资必要性和意义  44-46
    5.1.1 焦作市胜利街棚户区改造项目提出的背景  44-45
    5.1.2 焦作市胜利街棚户区改造项目的意义  45-46
  5.2 焦作市胜利街改造项目市场调查分析  46-47
  5.3 焦作市胜利街改造项目的定性风险评估  47-49
    5.3.1 优势分析（S）  48
    5.3.2 劣势分析（W）  48
    5.3.3 机会分析（O）  48-49
    5.3.4 威胁分析（T）  49
    5.3.5 分析结论  49
  5.4 胜利街改造项目的定量风险评估  49-58
    5.4.1 建模  49-53
    5.4.2 盈亏平衡分析、敏感性分析  53-56
    5.4.3 小结  56-58
6 焦作市胜利街棚户区改造项目风险管理的思考与建议  58-62
  6.1 制定房地产开发项目风险应急计划  58
  6.2 建立房地产开发项目风险的管理系统  58-59
  6.3 结合最新政策，妥善安置旧城区居民  59-62
    6.3.1 解析《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院 590 号令）  59-60
    6.3.2 胜利街棚户区改造项目房屋征收补偿安置方案  60-62
7 结论与展望  62-64
  7.1 结论  62
  7.2 展望  62-64
参考文献  64-68
作者简历  68-70
学位论文数据集  70

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