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“城中村”改造中的土地权利关系研究-以河南省安阳市殷都区南流寺村为例

作　者: 聂真真
导　师: 刘永佶
学　校: 中央民族大学
专　业: 政治经济学
关键词: “城中村” 城市化土地权利关系南流寺村的改造
分类号: F299.2
类　型: 硕士论文
年　份: 2012年
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内容摘要

“城中村”是中国城市化进程中所特有的历史现象,它往往在形式上实现了城市化,成为城市里的一部分,但在社会的深层结构方面,又带有浓厚的农村社会结构的特点。这种亦城亦村,或非城非村的畸形社区,通常被称作“城中村”。改革开放以来,我国城市化进程大幅加快,城市建设的浪潮席卷各地。尤其在沿海及其他经济重点投资发展的地区,大量村落被纳入城市建设用地的范围。然而,政府不能妥善安置村民,村民在生活、生产方式等诸方面还是保持着过去的制度和做法。随着城市化进程的加快,城市向郊区逐步扩张,处于城乡接合处的农村逐渐变为“城中村”,土地权利关系在城市化进程中发生了很大的变化,土地纠纷日益突出：一是土地迅速升值,使村集体资产迅速扩张;二是经济环境大大改善,多数村集体都抓住这一有利条件,实行“城中村”改造,土地征用和流转运行频繁。而在原有的土地权利关系下,农民与土地权利关系的模糊,带来一堆的问题。这些问题直接关系到农民收入、农业发展、农村繁荣和稳定,也直接关系到我国和谐社会的构建。土地权利关系是“城中村”改造的关键。对于“城中村”形成方面,张建明(2003)认为,“城中村”形成主要原因在于：改革开放以来,农村城镇化趋势为“城中村”的形成提供了有利的前提条件；城市发展为“城中村”形成提供了外部动力；土地权利关系相关的规定和做法是核心问题；传统的城乡二元体制是“城中村”形成的根本原因。社会学者李培林(2002)指出：“‘城中村’这种特殊的建筑群体和村落体制的形成,是农民在土地和房屋租金快速增值的情况下,追求土地和房屋租金收益最大化的结果。”大多数学者对“城中村”改造面临的问题认识基本一致。总结如下：①缺乏有效的体制政策支持。“城中村”改造涉及土地制度、户籍制度、财政体制、投融资体制甚至行政管理体制。它又是一项新生事物,国家的法律法规并没有明确统一的规定,各个地区的具体做法处于探索阶段。②土地利益分配错综复杂。“集体”所有土地改国有土地的市场化行为所带来的巨额收益如何分配问题、土地级差地租收益如何分配的问题、用“集体”土地和宅基地建的商用和自用房屋的问题是主要涉及的几个核心问题。③改造资金来源问题。“城中村”改造涉及主要成本费用包括集体土地改国有土地的征地补偿费用、农民自用房屋变更为居民商品房屋的费用、集体经济组织改为法人公司的费用、改造后,道路维修、供电、供水、排水、环卫、治安、征兵、五保户福利、教育、计生等公共开支,由准负担、如何筹集、这足进行“城中村”改造的难题之一。④拆迁困难.“城中村”的现有建筑很多为近些年新建,甚至建筑质量较好,村内住宅建筑基本为村民自建或与人合建,属宅基地建的自用房屋,对这些建筑如何拆迁补偿是“城中村”改造进程中诸多纠纷都发生在这一难题。⑤村民的就业安置问题。改造后的村民失去了土地,同时也失去了土地的社会保障,怎样安置村民并引导他们顺利就业也成为“城中村”改造的难点。⑥村民到市民转变的问题。“城中村”的改造不能只重形式不求实质。村民向市民的转变涉及“城中村”改造的实质内容,对“城中村”的改造不仅是将村落改变成城市景观,更是村民的生产方式、生活方式、思想观念和文化水平发生实质的改变。⑦对于经济发达地区的“城中村”,外来人口居住问题突出。伴随着“城中村”的改造,大量提供给外来人口的廉租房随之消失,外来人口的居住问题立刻成为新的隐患。国内已有研究中,多是对“城中村”改造过程中存在的问题进行探讨,但这些问题存在的深层次的原因是什么,问题的症结在哪里,改进有什么可行的渠道并没有进行深入的研究。大多研究未认识到土地“农民集体所有”的所有权,并不在农民个体或家庭,“集体”不是农民经济上的联合体,而是由国家根据农民的居住地划定的行政性组织。其土地的“所有权”也是国家以法律和政策认定后而由该“集体”的行政机构所行使的占有权。本文从城市化的概念切入,探讨了西方国家工业城市的起源,分析了我国城市化进程的特点。针对“城中村”这一城市化进程中的特殊现象,侧重从土地权属关系角度进行了细致地分类。同时指出土地权利关系是“城中村”改造的关键。第二章通过梳理建国以来农村土地权利关系变革,结合“城中村”改造中土地的具体运行情况,论证农民土地权利不明确是“城中村”改造中土地纠纷的症结所在。第三、四章对河南省安阳市南流寺村实地调研的基础上,汇集了大量南流寺村改造的事实,阐述南流寺“城中村”改造的背景、现状,概括了其具体的做法并对改造实践进行分析研究,以期对本地和其他地区的“城中村”改造中农民土地权益保障及“城中村”股份合作制的健康、有序发展提供经验借鉴。

全文目录

摘要  2-6
ABSTRACT  6-8
目录  8-11
导论  11-17
  一、选题意义  11
  二、研究相关动态  11-15
  三、主要研究方法  15-16
  四、创新及不足之处  16-17
第一章 “城中村”改造与农民土地权利概述  17-34
  第一节 “城中村”改造的基本概念  17-30
    一、城市化的概念  18-23
    二、我国城市化进程中的“城中村”  23-25
    三、当前“城中村”改造的模式  25-30
  第二节土地权利关系是“城中村”改造的关键  30-34
    一、我国的土地权利关系  31-33
    二、土地权利关系是“城中村”改造的关键  33-34
第二章农民土地权利不明确是“城中村”改造中土地纠纷的症结所在  34-46
  第一节建国以来我国农村土地权利关系变革  34-38
    一、建国初期阶段  34-35
    二、初级合作社(1952--1956)  35-36
    三、高级合作社到人民公社的阶段(1956--1978)  36-37
    四、家庭联产承包责任制阶段(1982--2003)  37
    五、股份制合作制等多种经营形式引入时期(2003--至今)  37-38
  第二节当前我国“城中村”改造中土地权利关系现状  38-43
    一、“城中村”改造进程中的征地的权利关系变化  38-42
    二、“城中村”改造中的上地流转的权利关系变化  42-43
  第三节 “城中村”改造中农民土地权利关系不明确  43-46
    一、“城中村”土地征收补偿存在的缺陷  43-45
    二、“城中村”土地流转存在的缺陷  45-46
第三章南流寺村改造现状及做法  46-66
  第一节南流寺村概况  46-52
    一、城市化进程中南流寺村土地权利关系演变  47-50
    二、城市化进程中南流寺村民就业概况  50-52
  第二节南流寺村改造中保障农民土地权利的做法  52-58
    一、政治文明建设为农民土地权利保障提供前提  53-56
    二、土地流转中农民的土地权益保障  56-58
  第三节积极引导开发商参与南流寺村改造  58-62
    一、两委带领村民成立众资公司  58-59
    二、鼓励全体村民入股  59-62
  第四节土地权利保障与产业项目结合  62-66
    一、一期工程——建设居民住宅小区  63
    二、二期工程—发展房地产开发产业、商贸物流产业等产业项目  63-66
第四章南流寺村经验对我国“城中村”改造的借鉴意义  66-71
  第一节征地中合理分配农民、集体、开发商与政府之间土地权益  67-68
    一、提升农民的土地权利,保障农民的土地利益  67
    二、明确“城中村”土地的长远保障功能——住房和就业  67
    三、两委有效引导开发商参与富民工程  67-68
  第二节在农民自愿基础上的有偿与充分流转  68-70
    一、借鉴南流寺村经验,推动土地权利充分流转  68-69
    二、依法自愿原则下农民土地使用权有偿流转  69
    三、腾退出来的宅基地用来发展村镇集体经济  69-70
  第三节农村发展统筹管理  70-71
    一、解决农民就业问题  70
    二、将政策、法规及时、准确宣达到基层  70-71
结语  71-72
参考文献  72-76
附录1  76-78
附录2  78-79
攻读学位期间发表的学术论文目录  79-80

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