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基于库存控制的房地产开发企业土地储备决策研究

作　者: 王犁苑
导　师: 鲍海君
学　校: 浙江财经学院
专　业: 企业管理
关键词: 房地产开发企业土地储备决策库存控制蒙特卡洛模拟
分类号: F301
类　型: 硕士论文
年　份: 2010年
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内容摘要

改革开放以来,房地产业经历了高峰与低谷,纵观整个发展过程,在市场周期的循环中,房地产开发企业在土地储备实践中出现了过度竞价与过量储备土地所带来的破产危机。近年来,在国家加大力度打击土地投机与土地闲置的背景下,房地产开发企业将面临着越来越大的土地储备过量风险,同时政府也十分关注企业的土地储备问题。房地产开发企业该如何做到既不过量储备土地,又能维持企业可持续经营成为急待解决的实践与理论难题。因此,本研究引入库存控制理论,借鉴城市土地储备的相关研究,从库存系统出发分析房地产开发企业土地储备决策系统的逻辑结构,并通过库存控制模型及模拟实验为房地产开发企业土地储备提供决策支持,主要研究内容如下:第一,土地储备决策逻辑与系统模型。据房地产开发企业土地储备库存的特殊性,在库存理论框架下界定了房地产开发企业土地储备的库存要素及控制指标。库存要素包括提前期、安全库存量、最大库存量等;库存控制指标包括市场周期、库存成本和偿债风险,从而建立了土地储备库存控制理论框架下的决策系统模型。第二,土地储备决策库存控制模型。首先,根据决策逻辑的系统模型进行定量分析,定量化安全库存量、最大库存量,生成库存策略;接着,设计了相关模拟模块,包括需求模块与盘点模块,并建立了不同风险偏好下的土地储备库存控制模型。第三,土地储备决策模拟实验。以万科为例进行模拟实验对模拟模型进行验证性分析,收集相关数据,根据模拟模型逻辑思想,运用MATLAB和SPSS软件生成库存策略,应用Crystal Ball实现蒙特卡洛模拟库存控制过程,进行库存成本分析,生成市场上升期与下降周期中三种决策风险偏好下的最优库存策略,并提出万科土地储备整体战略建议。研究表明:(1)土地库存与一般库存相比,具有其特殊性,运用库存控制理论建立的不同市场周期和风险偏好下,控制库存成本的土地储备决策系统模型是考虑了其特殊性模型,可以为决策者提供一个清晰的逻辑决策思路;(2)蒙特卡洛模拟实验验证了库存控制模型的操作可行性及有效性,通过最优化库存策略以及模拟结果分析,能辅助房地产开发企业土地储备决策,并为房地产开发企业土地储备决策提供决策支持。

基于库存控制的房地产开发企业土地储备决策研究

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